# Hauptwohnsitzbefreiung in Österreich: Der steuerfreie Immobilienverkauf Wer seine Immobilie in Österreich steuerfrei verkaufen und die 30 % ImmoESt legal vermeiden will, muss die Kriterien der Hauptwohnsitzbefreiung genau einhalten. Erfahren Sie alles zur 2-Jahres- und 5-aus-10-Jahres-Regel. **Published:** 2026-07-13 **Updated:** 2026-07-13 **Source:** https://aztajournal.com/at/hauptwohnsitzbefreiung-immobilienverkauf-steuerfrei-oesterreich --- > Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Voraussetzungen für den steuerfreien Immobilienverkauf in Österreich. Eigentümer können die 30%ige Immobilienertragsteuer legal vermeiden, wenn sie die strengen Kriterien der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllen. Die gesetzlichen Vorgaben unterscheiden dabei zwischen der zweijährigen Nutzung ab Anschaffung und der flexibleren Fünf-aus-zehn-Jahren-Regel. Ein Immobilienverkauf in Österreich ist durch die gesetzliche Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei, wenn das Objekt dem Verkäufer für eine bestimmte Mindestdauer als Lebensmittelpunkt diente und dieser aufgegeben wird. Dafür müssen die gesetzlich definierten Fristen von entweder zwei Jahren durchgehend ab der Anschaffung oder fünf Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf exakt eingehalten werden. ## Auf einen Blick: Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Der private Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn eine der beiden gesetzlichen Befreiungsvarianten der Hauptwohnsitzbefreiung vollständig erfüllt wird. Die folgende Tabelle vergleicht die wesentlichen Unterschiede zwischen der zweijährigen und der fünfjährigen Nutzungsdauer direkt miteinander. | Merkmal | Variante A (2-Jahres-Regel) | Variante B (5-aus-10-Jahres-Regel) | | --- | --- | --- | | Mindestnutzungszeit | 2 Jahre durchgehend | 5 Jahre durchgehend | | Beobachtungszeitraum | Ab Anschaffung bis zum Verkauf | Innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf | | Nutzung ab Anschaffung nötig? | Ja, unverzüglicher Einzug ist erforderlich | Nein, auch spätere Nutzung ist möglich | | Aufgabe des Hauptwohnsitzes? | Ja, zwingend erforderlich | Ja, zwingend erforderlich | | Steuerfreie Grundstücksfläche | Bis zu 1.000 m² | Bis zu 1.000 m² | ## Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt? Die Hauptwohnsitzbefreiung ist eine gesetzliche Ausnahmebestimmung, die Gewinne aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen unter bestimmten Wohnsitzvoraussetzungen vollständig von der Besteuerung ausnimmt. Durch diese steuerrechtliche Begünstigung fällt die reguläre Immobilienertragsteuer von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn bei der Abwicklung des Verkaufs nicht an. ### Welches Gesetz regelt die Hauptwohnsitzbefreiung? Die gesetzliche Grundlage für diese Steuerbefreiung ist im österreichischen Einkommensteuergesetz im Paragraph 30 Absatz 2 Zeile 1 EStG 1988 verankert. Diese Regelung behält auch im Kalenderjahr 2026 ihre unveränderte Gültigkeit und bildet das rechtliche Fundament für alle steuerfreien Immobilientransaktionen von Privatpersonen. ## Welche Immobilien und Objekte sind genau begünstigt? Begünstigt sind ausschließlich Eigenheime und Eigentumswohnungen, die dem Steuerpflichtigen tatsächlich als Hauptwohnsitz gedient haben. Die Definition dieser begünstigten Gebäude und Wohnungen richtet sich streng nach den Vorgaben des Paragraph 18 Absatz 1 Zeile 3 Litera b EStG 1988. ### Gilt die ImmoESt-Hauptwohnsitzbefreiung bis 1000m²? Die Steuerbefreiung erstreckt sich auf das Gebäude sowie auf den dazugehörigen Grund und Boden bis zu einer maximalen Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern. Jener Anteil der Grundstücksfläche, der diese Grenze überschreitet, unterliegt beim Verkauf trotz bestehendem Hauptwohnsitz der regulären Immobilienertragsteuer. ### Wie funktioniert die gemischte Nutzung bei der ImmoESt? Wenn eine Immobilie teilweise für private Wohnzwecke und teilweise betrieblich genutzt wird, gelten für die Steuerbefreiung klare gesetzliche Grenzen. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach dem genauen Verhältnis der genutzten Flächen im Gebäude. - Die eigene Wohnnutzung muss mindestens zwei Drittel der gesamten Nutzfläche des Gebäudes ausmachen. - Bei Erreichen dieser Zwei-Drittel-Schwelle gilt das gesamte Gebäude als steuerfrei veräußerbar. - Liegt der private Wohnanteil unter dem Schwellenwert, wird die Befreiung nur anteilig für den Wohnteil gewährt. ## Wie greift die Hauptwohnsitzbefreiung für 2 Jahre? Die zweijährige Frist verlangt, dass der Verkäufer die Immobilie ab der Anschaffung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat. Diese Variante erfordert zwingend, dass der Steuerpflichtige nach Abschluss des Kaufvertrags und Erlangung der tatsächlichen Verfügungsgewalt unverzüglich in die Wohnung einzieht. ### Was gilt als unverzüglicher Einzug laut BFG-Richtlinie? Ein unverzüglicher Einzug erfordert den tatsächlichen Wohnungsbezug ohne schuldhaftes Zögern unmittelbar nach der Übergabe der Immobilie. Während das Bundesministerium für Finanzen in den Einkommensteuerrichtlinien 2000 eine behördliche Toleranzfrist von bis zu einem Jahr einräumt, verlangt die Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichts eine deutlich engere Auslegung. In einem richtungsweisenden Erkenntnis aus dem Februar 2026 stellte das Bundesfinanzgericht klar, dass ein verzögerter Einzug von mehr als 30 Monaten nach dem Verpflichtungsgeschäft keinesfalls mehr als angemessen gilt. Übergangszeiten von mehr als 20 Monaten führen nach dieser aktuellen Rechtsprechung im Regelfall zum Verlust der zweijährigen Befreiungsmöglichkeit. ## Wann gilt die Alternative von 5 aus 10 Jahren? Die fünfjährige Befreiung verlangt, dass der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend im Objekt gewohnt hat. Diese Option ist besonders für Vermieter relevant, die eine ehemals selbst bewohnte Immobilie vor dem Verkauf zeitweise vermietet haben. Der erforderliche Nutzungszeitraum von fünf Jahren muss bei dieser Variante nicht unmittelbar vor dem Verkauf liegen. Es reicht aus, wenn nachweislich im gesamten Zehnjahreszeitraum vor dem Verkaufsdatum eine durchgehende private Wohnnutzung von fünf Jahren gegeben war. ## Was bedeutet die Aufgabe des Hauptwohnsitzes praktisch? Die Gewährung der Steuerbefreiung setzt bei beiden Varianten die tatsächliche Beendigung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes in der verkauften Immobilie voraus. Für die steuerliche Beurteilung ist dabei nicht allein die formelle Abmeldung im Zentralen Melderegister ausschlaggebend. Das Finanzamt prüft im Zweifelsfall die tatsächlichen Lebensumstände und den realen Zeitpunkt des Auszugs der Bewohner. Die bloße Aufrechterhaltung einer Meldeadresse ohne tatsächliche Wohnnutzung begründet keinen steuerlich wirksamen Hauptwohnsitz. ## Können Erben die Hauptwohnsitzbefreiung nutzen? Erben können die Hauptwohnsitzbefreiung beim Verkauf einer geerbten Immobilie in der Regel nicht unmittelbar für sich beanspruchen. Da es sich um eine rein personenbezogene Steuerbefreiung handelt, müssen die Kriterien vom Veräußerer selbst erfüllt werden. Nutzungszeiten des Erblassers werden dem Erben bei der Berechnung der Fristen nicht zugerechnet. Der Erbe muss nach dem Erbanfall entweder selbst für zwei Jahre einziehen oder die fünfjährige Frist im zehnjährigen Beobachtungszeitraum eigenständig erfüllen. ### Zählen die BMF-Toleranzfristen zu den erforderlichen 2 oder 5 Jahren Mindestnutzung hinzu? Nein. Die vom Bundesministerum für Finanzen gewährten Toleranzfristen von jeweils einem Jahr vor und nach der Nutzungszeit dienen lediglich der Abwicklung und zählen nicht zur gesetzlichen Mindestnutzungsdauer hinzu. ### Was passiert mit der Hauptwohnsitzbefreiung bei Baurechten und grundstücksgleichen Rechten? Baurechte und sonstige grundstücksgleiche Rechte sind von der Hauptwohnsitzbefreiung gesetzlich ausgeschlossen. Bei einer gemeinsamen Veräußerung muss der Erlösanteil für diese Rechte isoliert ermittelt und regulär versteuert werden. ### Wie wird eine Vermietung innerhalb des 10-Jahres-Beobachtungszeitraums steuerlich bewertet? Eine Vermietung unterbricht die Hauptwohnsitznutzung. Sie ist für die Fünf-aus-zehn-Jahren-Regel unschädlich, solange der Verkäufer in diesem Gesamtzeitraum trotzdem mindestens fünf Jahre durchgehend selbst im Objekt gewohnt hat.