# Immobilienertragsteuer 2026 berechnen: Infos & Ausnahmen Ein Leitfaden zur Berechnung der österreichischen Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für 2026. Erfahren Sie alles über Alt- und Neu-Grundstücke sowie Befreiungen. **Published:** 2026-07-13 **Updated:** 2026-07-13 **Source:** https://aztajournal.com/at/immobilienertragsteuer-oesterreich-berechnen --- > Dieser Ratgeber erläutert die Berechnung und Abwicklung der österreichischen Immobilienertragsteuer (ImmoESt) im Jahr 2026. Sie erfahren, wie Sie Alt- und Neu-Grundstücke rechtssicher unterscheiden, Steuerbefreiungen nutzen und wie der neue Umwidmungszuschlag Ihren Veräußerungsgewinn beeinflusst. Wie berechnet man die Immobilienertragsteuer in Österreich im Jahr 2026 korrekt? Die rechtmäßige Ermittlung der ImmoESt hängt entscheidend vom historischen Anschaffungszeitpunkt des Grundstücks ab. Der gesetzliche Steuersatz beträgt in Österreich generell **30 % des steuerpflichtigen Gewinns**, wobei für ältere Immobilien eine steuermindernde Pauschalberechnung herangezogen werden kann. ## Auf einen Blick: Die wichtigsten Fakten zur ImmoESt 2026 - Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer beträgt in Österreich einheitlich **30 %** auf den erzielten Gewinn beim Immobilienverkauf. - Die historische Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde am 1. April 2012 abgeschafft, weshalb alle privaten Verkäufe unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig sind. - Es wird strikt zwischen steuerlich begünstigten **Alt-Grundstücken** (Anschaffung vor dem 31. März 2002) und **Neu-Grundstücken** (Anschaffung ab dem 1. April 2002) unterschieden. - Befreiungen wie die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung können den Verkauf vollständig steuerfrei stellen. ## Was ist die Immobilienertragsteuer in Österreich? Die Immobilienertragsteuer ist eine besondere Erhebungsform der Einkommensteuer auf Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken im Inland. Sie erfasst die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten von Grund, Boden und Gebäuden bei privaten Grundstücksgeschäften. Gemäß den Bestimmungen in **§ 30 und § 30a des Einkommensteuergesetzes (EStG 1988)** unterliegen alle entgeltlichen Übertragungen von Liegenschaften der Steuerpflicht. Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Steuer durch einen besonderen Steuersatz in Höhe von 30 % abgegolten ist. Die Abfuhr erfolgt in der Praxis direkt über den abwickelnden Notar oder Rechtsanwalt als Parteienvertreter, wodurch die Einkünfte grundsätzlich nicht mehr in die Steuererklärung aufgenommen werden müssen. ## Wie unterscheidet man Alt- und Neu-Grundstücke? Die steuerliche Einstufung einer Liegenschaft richtet sich nach dem exakten Datum ihrer letzten entgeltlichen Anschaffung. Als historischer Stichtag gilt bundesweit der 31. März 2002, der die Grenze zwischen Alt- und Neu-Liegenschaften zieht. | Kategorie | Anschaffungszeitraum | Berechnungsmethode | Effektiver Steuersatz | | --- | --- | --- | --- | | Alt-Grundstück | Vor dem 31. März 2002 | Pauschale Ermittlung (Abzug fiktiver Anschaffungskosten) | 4,2 % (bzw. 18 % bei Umwidmung nach 1987) | | Neu-Grundstück | Ab dem 1. April 2002 | Reale Gewinnermittlung (Verkaufserlös abzüglich realer Anschaffungskosten) | 30 % auf den tatsächlichen Netto-Gewinn | ## Wie lässt sich die Immobilienertragsteuer berechnen? Die Berechnung der Immobilienertragsteuer erfordert zunächst die exakte Zuordnung der Liegenschaft zu einer der beiden historischen Steuerklassen. Je nach Einstufung kommt entweder die reale Gewinnermittlung oder die pauschalierte Methode zur Anwendung. Für die Berechnung müssen Verkäufer sämtliche Verträge, Rechnungen über Sanierungen und Nebenkostenbelege bereithalten. Bei unentgeltlichen Erwerben wie Erbschaften oder Schenkungen wird steuerlich auf den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungshistorie des jeweiligen Voreigentümers abgestellt. ### Schritt-für-Schritt-Rechner für Neu-Grundstücke 1. **Erlös ermitteln**: Stellen Sie den vertraglich vereinbarten Verkaufspreis (ohne Inventar) fest. 2. **Anschaffungskosten abziehen**: Ziehen Sie den ursprünglichen Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Makler und Notar) ab. 3. **Instandsetzung addieren**: Berücksichtigen Sie nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, sofern diese wertsteigernd waren und steuerlich noch nicht geltend gemacht wurden. 4. **AfA abziehen**: Vermindern Sie die Anschaffungskosten um die bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA), beispielsweise bei einer Vermietung. 5. **Steuerbetrag berechnen**: Multiplizieren Sie den verbleibenden Veräußerungsgewinn mit dem Steuersatz von 30 %. Als abzugsfähige Kosten der Selbstberechnung dürfen zudem die Honorare des Notars oder Rechtsanwalts für die Berechnung und Abfuhr der ImmoESt direkt vom Gewinn abgezogen werden, um das steuerpflichtige Netto-Ergebnis zu reduzieren. ### Die Pauschalberechnung für Alt-Grundstücke Für Alt-Grundstücke im Sinne des **EStG 1988** gilt eine vereinfachte Steuerermittlung, bei der standardmäßig fiktive Anschaffungskosten in Höhe von 86 % des Veräußerungserlöses abgezogen werden. Dadurch verbleiben pauschal 14 % des Verkaufspreises als steuerpflichtiger Ertrag übrig. - **Standardfall**: Aus dem Steuersatz von 30 % auf die verbleibenden 14 % ergibt sich eine effektive Steuerbelastung von **4,2 % des gesamten Verkaufserlöses**. - **Ausnahme Umwidmung**: Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet, werden nur 60 % als fiktive Anschaffungskosten anerkannt. Der effektive Steuersatz beläuft sich in diesem Fall auf **18 % des Verkaufserlöses**. ## Neu ab 2026: Der Umwidmungszuschlag nach dem EStG Mit der gesetzlichen Regelung des **§ 30 Absatz 6a EStG 1988** wurde ein neuer Umwidmungszuschlag eingeführt, der für Liegenschaften gilt, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden. Dieser Zuschlag soll die durch die öffentliche Hand herbeigeführte Wertsteigerung steuerlich stärker erfassen. Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 % auf die ermittelten positiven Einkünfte aus der Veräußerung des Grundstücks. Die Bemessungsgrundlage für die ImmoESt erhöht sich um diesen Zuschlag, ist jedoch mit der Höhe des tatsächlich erzielten Verkaufserlöses nach oben hin gedeckelt, damit die Steuerlast die Liquidität des Verkäufers nicht übersteigt. ## Gibt es Befreiungen von der Immobilienertragsteuer? Der Gesetzgeber sieht in **§ 30 Absatz 2 EStG 1988** weitreichende Befreiungen vor, um insbesondere den Verkauf von eigengenutztem Wohnraum und selbst errichteten Gebäuden nicht finanziell zu belasten. - **Hauptwohnsitzbefreiung (2-Jahres-Frist)**: Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie dem Verkäufer ab der Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. - **Hauptwohnsitzbefreiung (5-Jahres-Frist)**: Die Steuerfreiheit greift auch, wenn die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf für mindestens fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz war. - **Herstellerbefreiung**: Selbst errichtete Gebäude (Eigenheime), die in den letzten fünf Jahren vor dem Verkauf nicht zur Erzielung von Einkünften (etwa durch Vermietung) genutzt wurden, sind hinsichtlich des Gebäudewerts steuerbefreit. Der Grund- und Bodenanteil bleibt jedoch steuerpflichtig. ## Wie erfolgt die Abwicklung und Einzahlung der Steuer? Die Abwicklung der Immobilienertragsteuer erfolgt in Österreich standardmäßig im Wege der Selbstberechnung durch den mit der Kaufabwicklung betrauten Notar oder Rechtsanwalt gemäß **§ 30b EStG 1988**. Die Steuer muss spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats nach dem Zufluss des Kaufpreises an das zuständige Finanzamt entrichtet werden. Mit dieser fristgerechten Entrichtung gilt die Einkommensteuer auf die Veräußerung als abgegolten. Wer einen geringen persönlichen Steuersatz aufweist, kann mittels der **Regelbesteuerungsoption** nach **§ 30a Absatz 2 EStG 1988** die Besteuerung zum regulären Tarif beantragen. Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen werden gesetzlich auf 60 % gekürzt und können über einen Zeitraum von 15 Jahren vorzugsweise mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. ### Wie berechnet man die Immobilienertragsteuer in Österreich? Die Berechnung erfolgt entweder durch Ermittlung des realen Gewinns (Verkaufserlös abzüglich Anschaffungs- und Sanierungskosten bei Neu-Grundstücken) oder pauschal durch den Ansatz von 4,2 % des Verkaufserlöses bei Alt-Grundstücken. ### Kann man die Immobilienertragsteuer online berechnen oder schätzen? Ja, es gibt zahlreiche Online-Rechner von Kammern und Portalen, die eine Schätzung ermöglichen. Für eine rechtsverbindliche Berechnung sollte jedoch immer ein Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater herangezogen werden. ### Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Ein Verkauf ist insbesondere steuerfrei, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung (Nutzung als Hauptwohnsitz für 2 Jahre seit Anschaffung oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre) oder die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude vorliegt. ### Wie hoch ist die ImmoESt bei geerbten Grundstücken? Bei geerbten Liegenschaften wird die Steuereigenschaft des Erblassers fortgeführt. War das Grundstück beim Erblasser ein Alt-Grundstück, gilt die günstige pauschale Versteuerung von 4,2 % auch für den Erben. ### Gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch in Österreich? Nein, die zehnjährige Spekulationsfrist wurde im Zuge der Steuerreform zum 1. April 2012 ersatzlos gestrichen. Seitdem unterliegen Verkäufe unabhängig von der Haltedauer grundsätzlich der unbegrenzten Steuerpflicht.