Anlage V: Werbungskosten als Vermieter steuerlich geltend machen

Als Vermieter können Sie anfallende Ausgaben rund um Ihre Immobilie als Werbungskosten in der Anlage V absetzen. Durch das Geltendmachen dieser Aufwendungen reduzieren Sie Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erheblich. Die gesetzliche Grundlage hierfür bilden die Regelungen zum Werbungskostenabzug nach dem Einkommensteuergesetz.

Auf einen Blick: Die wichtigsten absetzbaren Kosten im Überblick

Viele Vermieter lassen unbewusst bares Geld liegen, weil sie nicht alle abzugsfähigen Posten ausschöpfen. Die folgende Übersicht fasst die häufigsten steuerlichen Abzugsmöglichkeiten zusammen, die direkt in der Anlage V geltend gemacht werden können.

• Abschreibung (AfA) auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes
• Schuldzinsen für Kredite, die dem Kauf oder Erhalt der Immobilie dienen
• Erhaltungsaufwand wie laufende Reparaturen, Renovierungen und Instandhaltungsarbeiten
• Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung sowie Gebäudeversicherungen
• Verwaltungskosten für Hausverwaltungen, Mietersuche, Porto und Kontoführungsgebühren
• Fahrtkosten im Rahmen von Besichtigungen und Eigentümerversammlungen

Welche Kosten kann ich als Vermieter in der Anlage V absetzen?

Sie können grundsätzlich alle gezielten Ausgaben steuerlich absetzen, die der Erhaltung oder Sicherung Ihrer Mieteinnahmen dienen. Diese Werbungskosten werden strukturiert in den Zeilen 33 bis 82 der Anlage V eingetragen.

Gemäß Paragraph 21 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer. Zur Ermittlung dieser Einkünfte dürfen Sie alle notwendigen Aufwendungen abziehen. Paragraph 9 Absatz 1 EStG definiert diese Ausgaben als Werbungskosten und stellt damit das gesetzliche Fundament für Ihre Steuerminderung dar.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen aus der Vermietung. Sie umfassen sämtliche Kosten, die durch die Immobilie veranlasst sind.

Diese Definition beruht auf dem objektiven Nettoprinzip des deutschen Steuerrechts. Dieses Prinzip besagt, dass nur das tatsächliche Nettoeinkommen besteuert werden darf, weshalb die zur Einnahmenerzielung notwendigen Kosten steuerfrei bleiben müssen. Jeder Euro, den Sie nachweislich für das Mietobjekt ausgeben, schmälert somit direkt Ihre persönliche Steuerlast.

Abschreibung (AfA): Wie wird das Gebäude steuerlich abgeschrieben?

Die Gebäudeabschreibung verteilt die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie gesteuert über die gesetzlich vermutete Nutzungsdauer.

Der reine Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und ist daher von der Abschreibung ausgeschlossen. Für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) müssen Sie folglich den Kaufpreis in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil aufteilen. Das Einkommensteuergesetz sieht je nach Baujahr und Baustandard unterschiedliche Abschreibungsmethoden vor.

Zinsen und Finanzierungskosten richtig geltend machen

Zinsen für Darlehen zur Immobilienfinanzierung können Sie als Werbungskosten in voller Höhe steuerlich geltend machen.

Diese Schuldzinsen tragen Sie in Zeile 46 der Anlage V ein, sofern sie direkt mit der Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung der Mietimmobilie zusammenhängen. Neben den klassischen Darlehenszinsen zählen auch Bereitstellungszinsen, Geldbeschaffungskosten und Kontoführungsgebühren des Kreditkontos zu den abziehbaren Kosten. Die Tilgungsraten an die Bank sind hingegen privat veranlasst und dürfen keinesfalls steuerlich abgezogen werden.

Erhaltungsaufwand: Sofortabzug oder über Jahre verteilen?

Ausgaben für Renovierungen und Reparaturen können Sie entweder im Jahr der Zahlung voll absetzen oder flexibel auf mehrere Jahre verteilen.

Bei größeren Maßnahmen haben Vermieter das steuerliche Wahlrecht, den Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, um die progressive Steuerwirkung optimal zu nutzen. Erreichen die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf jedoch mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Fall müssen sie zwingend über die jahrzehntelange Gebäude-AfA abgeschrieben werden.

Grundsteuer, Versicherungen und laufende Betriebskosten

Laufende Betriebskosten, die für den Betrieb und Unterhalt des Mietobjekts entstehen, sind als Werbungskosten absetzbar.

Typische Posten wie die Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Straßenreinigung sowie Müllabfuhrgebühren tragen Sie in Zeile 56 der Anlage V ein. Selbst wenn Sie diese Kosten vertraglich auf Ihre Mieter umlegen, müssen Sie die Ausgaben zunächst als Werbungskosten deklarieren. Die Erstattungen der Mieter erfassen Sie im Gegenzug als steuerpflichtige Einnahmen, sodass sich der Vorgang steuerlich neutralisiert.

Verwaltungskosten, Fahrtkosten und Steuerberatung absetzen

Nebenkosten der Verwaltung und anfallende Büro- und Reisekosten des Vermieters lassen sich problemlos steuerlich geltend machen.

Zur korrekten Abrechnung dieser alltäglichen Ausgaben sollten Sie die Rechnungen und Belege sorgfältig sammeln und die folgenden Punkte beachten:

1. Hausverwaltung: Die Gebühren für professionelle Sondereigentums- oder Mietverwaltungen sind voll absetzbar.
2. Fahrtkosten: Besichtigungsfahrten zum Mietobjekt können Sie mit der Pauschale von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer ansetzen.
3. Steuerberatung: Die Honorare für das Ausfüllen der Anlage V sind direkt als Werbungskosten abziehbar.
4. Bürokosten: Portokosten, Telefonate sowie Schreibwaren für die Mietverwaltung mindern Ihre Steuerlast.

Sonder-AfA: Höhere Abschreibungen für Denkmale und Sanierungsgebiete

Für denkmalgeschützte Immobilien und Objekte in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelten stark erhöhte steuerliche Abschreibungssätze.

Nach den Paragraphen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes können Vermieter bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungskosten besonders schnell abschreiben. In den ersten acht Jahren dürfen jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent dieser Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung hierfür ist stets eine offizielle Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutz- oder Gemeindebehörde.

Vorsicht bei verbilligter Vermietung an Angehörige

Bei einer sehr günstigen Vermietung an Verwandte droht eine anteilige Kürzung des Werbungskostenabzugs durch das Finanzamt.

Gemäß Paragraph 21 Absatz 2 EStG gilt eine wichtige Grenze: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Liegt die Miete zwischen 50 und 65 Prozent, verlangt das Finanzamt eine positive Totalüberschussprognose für den vollen Abzug. Fällt der Mietzins unter die Marke von 50 Prozent, müssen die Werbungskosten zwingend anteilig aufgeteilt werden.

Welche Kosten darf ein Vermieter nicht steuerlich absetzen?

Nicht alle Geldausgaben rund um ein Mietshaus dürfen in der Steuererklärung gewinnmindernd berücksichtigt werden.

Das deutsche Steuerrecht grenzt die berufliche Sphäre streng von der privaten Lebensführung ab. Folgende Kostenpunkte sind daher gesetzlich vom Abzug ausgeschlossen:

• Grundstücksanteil: Die Kosten für den Erwerb von Grund und Boden dürfen nicht abgeschrieben werden.
• Tilgungsleistungen: Die reguläre Rückzahlung von Darlehen gilt als Vermögensbildung und ist nicht abziehbar.
• Eigene Arbeitsleistung: Wer Reparaturen selbst durchführt, darf keinen fiktiven Stundenlohn ansetzen.
• Privat genutzte Flächen: Kosten für Räume, die Sie selbst bewohnen, müssen exakt herausgerechnet werden.

Wie verhält es sich mit den Kosten bei Leerstand?

Werbungskosten für eine leerstehende Wohnung sind absetzbar, wenn eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht vorliegt.

Das Finanzamt erkennt die Ausgaben während einer Leerstandsphase an, sofern Sie aktiv nach neuen Mietern suchen. Diese Vermietungsabsicht müssen Sie durch geeignete Nachweise wie Zeitungsanzeigen, Online-Inserate oder Makleraufträge lückenlos dokumentieren. Fehlen solche Nachweise über einen längeren Zeitraum, kann die Behörde unterstellen, dass die Absicht zur Einnahmenerzielung aufgegeben wurde.