Elternhaus erben: So bleibt die Immobilie steuerfrei
Wer das elterliche Wohnhaus erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen komplett von der Erbschaftsteuer befreit werden. Erfahren Sie alles über die 10-Jahres-Frist, die 200-Quadratmeter-Grenze und wichtige Ausnahmen.
Ein geerbtes Elternhaus bleibt für Kinder steuerfrei, wenn sie die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Die Steuerbefreiung ist gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG auf eine Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern begrenzt. Der Erblasser muss das Haus zudem bis zu seinem Tod selbst bewohnt haben.
Das Wichtigste auf einen Blick: Die Steuerbefreiung des Familienheims
- Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall oder eine zwingende Verhinderung durch Pflegebedürftigkeit.
- Unverzüglicher Einzug des Kindes zur eigenen Nutzung als Erst- oder Hauptwohnsitz.
- Begrenzung der Wohnfläche auf maximal 200 Quadratmeter für eine vollständige steuerliche Befreiung.
- Einhaltung der Behaltefrist von mindestens zehn Jahren ohne Vermietung oder Verkauf der Immobilie.
Wann bleibt das geerbte Familienheim für Kinder steuerfrei?
Das geerbte Familienheim bleibt für Kinder steuerfrei, wenn sie unverzüglich einziehen und das Objekt zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz selbst nutzen.
Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gilt diese Steuerbefreiung für Kinder der Steuerklasse I Nr. 2. Auch Enkelkinder können unter bestimmten Bedingungen davon profitieren, wenn deren Elternteil bereits verstorben ist. Die Steuerbefreiung greift nur, wenn der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst zu Wohnzwecken genutzt hat.
Was gilt als Familienheim im Sinne des ErbStG?
Ein Familienheim im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes ist ein im Inland, in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenes bebautes Grundstück. Das Gebäude muss die Wohnung des Erblassers gewesen sein, die er bis zu seinem Tod selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen nicht mehr nutzen konnte.
Welche Voraussetzungen müssen Kinder für die Steuerfreiheit erfüllen?
Kinder müssen drei gesetzliche Kriterien gleichzeitig erfüllen, um die Steuerbefreiung für das geerbte Elternhaus rechtswirksam in Anspruch zu nehmen.
- Selbstnutzung durch den Erblasser: Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall selbst bewohnt haben, es sei denn, eine Heimunterbringung verhinderte dies.
- Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber: Das Kind muss die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall für eigene Wohnzwecke bestimmen und tatsächlich einziehen.
- Wohnflächengrenze von 200 Quadratmetern: Nur Wohnflächen bis zu dieser Grenze sind steuerfrei; jeder darüber liegende Quadratmeter wird anteilig versteuert.
Was passiert, wenn die 10-Jahres-Frist nicht eingehalten wird?
Wer das geerbte Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, vermietet oder unbegründet verlässt, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend vollständig.
Die Erbschaftsteuer wird in diesen Fällen nachträglich erhoben. Eine wichtige gesetzliche Ausnahme stellt die Unmöglichkeit der Selbstnutzung aus zwingenden Gründen dar, wie beispielsweise eine schwere Pflegebedürftigkeit. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 01.12.2021 (II R 18/20) bestätigt, dass ein Auszug wegen Heimeinzugs unschädlich für die Steuerbefreiung bleibt.
| Handlung des Erben | Folge für die Steuerbefreiung |
|---|---|
| Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren | Vollständiger rückwirkender Wegfall der Steuerbefreiung |
| Vermietung oder Leerstand innerhalb von 10 Jahren | Vollständiger rückwirkender Wegfall der Steuerbefreiung |
| Auszug aufgrund nachgewiesener Pflegebedürftigkeit (Heimunterbringung) | Steuerbefreiung bleibt unschädlich erhalten |
| Nutzung als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus | Vollständiger rückwirkender Wegfall der Steuerbefreiung |
Wie verhält es sich bei einer Erbengemeinschaft?
Bei einer Erbengemeinschaft steht die Steuerbefreiung nur dem Miterben zu, der die Immobilie tatsächlich selbst bezieht und bewohnt.
Wenn mehrere Kinder erben, kann nur das einziehende Kind die Befreiung beanspruchen. Findet eine Erbauseinandersetzung statt, bei der das Familienheim einem Kind zugeteilt wird, bleibt dies nach BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 15.05.2024, II R 12/21) steuerlich unschädlich. Die Zuteilung des Eigentums an das einziehende Kind kann somit auch im Nachgang vollzogen werden.
Was bedeutet 'unverzügliche' Selbstnutzung beim Erben des Familienheims?
Die Selbstnutzung erfolgt unverzüglich, wenn der Erbe die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall bezieht. Längere Verzögerungen müssen durch zwingende Gründe wie langvierige Renovierungsarbeiten nachweisbar begründet werden.
Was geschieht mit der Erbschaftsteuer, wenn das Haus größer als 200 Quadratmeter is?
Übersteigt die Wohnfläche 200 Quadratmeter, wird die Steuerbefreiung nur anteilig für die ersten 200 Quadratmeter gewährt. Der darüber hinausgehende Teil der Wohnfläche unterliegt regulär der Erbschaftsteuer unter Berücksichtigung der persönlichen Freibeträge.
Darf ich das geerbte Haus innerhalb von 10 Jahren vermieten oder verkaufen?
Nein, eine Vermietung oder ein Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre führt zum rückwirkenden Verlust der Steuerbefreiung. Die Erbschaftsteuer wird in diesem Fall im Nachgang für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb erhoben.
Gilt die Steuerbefreiung für das Familienheim auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten?
Die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG gilt ausschließlich im Erbfall für Kinder. Lebzeitige Schenkungen des Familienheims an Kinder sind im Gegensatz zu Schenkungen an Ehegatten nicht steuerbefreit.