Gebäude-AfA: Vermietete Immobilien richtig abschreiben
Die steuerliche Abschreibung (AfA) für vermietete Gebäude mindert Ihre Steuerlast erheblich. Erfahren Sie alles über lineare Sätze, degressive Abschreibungen und wie Sie die Bemessungsgrundlage berechnen.
Die Abschreibung für ein vermietetes Gebäude berechnet sich aus dem reinen Gebäudewert und einem gesetzlichen Prozentsatz. Dieser Prozentsatz wird maßgeblich durch das genaue Baujahr der Immobilie bestimmt. Eigentümer setzen diese Summe jährlich als Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen ab.
Auf einen Blick: Die wichtigsten Fakten zur Gebäude-AfA
- Der Abschreibungssatz für die lineare Gebäude-AfA richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie und beträgt zwischen 2 %, 2,5 % und 3 % pro Jahr.
- Seit Oktober 2023 existiert eine degressive AfA von 5 % für neu errichtete oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude.
- Nur der reine Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibbar, während der Grund- und Bodenwert von der Berechnung ausgeschlossen bleibt.
- Ein Nachweis über eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann mittels eines qualifizierten Gutachtens erbracht werden, um die jährliche Abschreibung zu erhöhen.
Wie schreibe ich ein vermietetes Gebäude ab?
Ein vermietetes Gebäude wird abgeschrieben, indem Sie den reinen Gebäudewert über eine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer linear oder degressiv steuerlich geltend machen.
Hierzu tragen Vermieter den berechneten Jahresbetrag in der Anlage V ihrer Einkommensteuererklärung ein. Diese jährliche Wertminderung mindert direkt die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Dadurch sinkt die gesamte steuerliche Belastung des Eigentümers kontinuierlich über Jahrzehnte hinweg.
Was ist die Gebäude-AfA und wie funktioniert sie?
Unter der Gebäude-AfA versteht man die steuerliche Absetzung für Abnutzung von Immobilien nach dem deutschen Einkommensteuergesetz. Sie ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes über eine festgelegte Nutzungsdauer steuerlich abzusetzen. Dadurch wird dem Wertverlust der Immobilie durch Alterung und Abnutzung steuerlich Rechnung getragen.
Wie wird die Bemessungsgrundlage für die AfA ermittelt?
Die Bemessungsgrundlage umfasst den reinen Gebäudekaufpreis und alle anteiligen Anschaffungsnebenkosten, während der steuerlich nicht abnutzbare Grund- und Bodenwert abgezogen wird.
- Kaufpreisaufteilung: Ermittlung des reinen Gebäudeanteils mithilfe der standardisierten BMF-Arbeitshilfe, falls die Werte nicht vertraglich realitätsnah aufgeteilt wurden.
- Anschaffungsnebenkosten: Einbeziehung der anteiligen Kosten für Notargebühren, die Grundbucheintragung, die Grunderwerbsteuer sowie Maklerprovisionen.
- Herstellungskosten: Hinzurechnung von Aufwendungen für Baumaßnahmen, die das Gebäude erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzen oder wesentlich verbessern.
Welche AfA-Sätze gelten für welches Baujahr?
Die gesetzlichen linearen Sätze betragen nach dem Einkommensteuergesetz je nach Baujahr der Immobilie exakt 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent.
Gemäß § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ergibt sich eine feste Staffelung für die Nutzungsdauer und die jeweiligen Sätze. In der Praxis müssen Vermieter die Immobilie genau einem dieser Zeiträume zuordnen.
| Baujahr / Fertigstellung | Jährlicher AfA-Satz und Vorschrift | Gesetzliche Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 % gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. c EStG | 40 Jahre |
| Zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 | 2,0 % gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b EStG | 50 Jahre |
| Ab dem 1. Januar 2023 | 3,0 % gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a EStG | ca. 33 Jahre |
Wann lohnt sich die degressive AfA für Neubauten?
Die degressive Abschreibung lohnt sich für kurzfristig hohe Werbungskosten, da sie in den ersten Jahren die höchste steuerliche Entlastung ermöglicht.
Nach § 7 Absatz 5a des Einkommensteuergesetzes (EStG) können Eigentümer von neuen Wohngebäuden eine degressive Abschreibung von 5 Prozent wählen. Der Prozentsatz wird jährlich vom jeweiligen Restwert berechnet, was zu fallenden Abschreibungsbeträgen über die Folgejahre führt.
- Der Baubeginn oder der notarielle Kaufvertrag liegen zeitlich nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029.
- Die Immobilie wird tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet und dient nicht der gewerblichen Nutzung.
- Die Anschaffung erfolgt im Jahr der Fertigstellung, sofern das Gebäude von einem Bauträger erworben wird.
Wie kann man eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen?
Eine kürzere Nutzungsdauer wird durch ein qualifiziertes und detailliertes Bausubstanzgutachten nachgewiesen, welches den Zustand der Immobilie genau belegt.
Gemäß § 7 Absatz 4 Sätze 2 bis 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG) kann bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer ein höherer Satz gewählt werden. Der Bundesfinanzhof bestätigte im Jahr 2023 mit dem Urteil unter dem Aktenzeichen VI R 4/21, dass hierbei auch Sachwertgutachten mit modellhafter Ermittlung zulässig sind.
Berechnungsbeispiel: So sparen Sie Steuern mit der AfA
Das praxisnahe Rechenbeispiel zeigt die exakte Aufteilung der Anschaffungskosten sowie die jährliche Steuerersparnis bei einem Gebäude aus dem Jahr 1990.
Angenommen wird der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung für insgesamt 350.000 Euro im Jahr 2024. Nach Abzug des Grundstücksanteils verbleibt ein abschreibbarer Gebäudeanteil von exakt 300.000 Euro. Da das Gebäude im Jahr 1990 errichtet wurde, gilt die gesetzliche lineare Abschreibung von zwei Prozent.
- Schritt 1: Ermittlung des anwendbaren AfA-Satzes von 2 % gemäß § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b EStG.
- Schritt 2: Berechnung des jährlichen Abschreibungsbetrags durch Multiplikation des Gebäudewerts (300.000 Euro × 2 %).
- Schritt 3: Eintragung der errechneten 6.000 Euro als Werbungskosten in der Anlage V der Einkommensteuererklärung.
Wann beginnt die steuerliche Abschreibung bei einer vermieteten Immobilie?
Die steuerliche Abschreibung beginnt ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten auf den Käufer, unabhängig vom Termin der Kaufpreiszahlung oder dem Eintrag im Grundbuch.
Kann ich das vererbte oder geschenkte Gebäude weiterhin abschreiben?
Ja, im Wege der unentgeltlichen Übertragung führt der Rechtsnachfolger die Abschreibung des Rechtsvorgängers nach dem Prinzip der Fußstapfentheorie zu denselben Konditionen fort.
Welche Kosten gehören zu den abschreibbaren Anschaffungsnebenkosten?
Dazu zählen alle direkt zuordenbaren Aufwendungen wie Notargebühren, die Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen, Gerichtskosten für die Grundbucheintragung sowie Vermessungskosten.
Kann ich die lineare AfA im Nachhinein auf eine degressive AfA umstellen?
Nein, ein Wechsel von der linearen zur degressiven Abschreibung ist gesetzlich ausgeschlossen, während der umgekehrte Wechsel von degressiv zu linear zulässig ist.