Grundsteuer 2025: So legen Sie erfolgreich Einspruch ein
Die Grundsteuerreform 2025 sorgt bei Eigentümern für höhere Belastungen. Dieser Leitfaden erklärt, wie Sie Ihren Bescheid prüfen, Einspruch einlegen oder über eine Fortschreibung Fehler korrigieren.
Eigentümer können sich gegen einen zu hohen Grundsteuerbescheid durch einen schriftlichen Einspruch beim zuständigen Finanzamt oder einen Widerspruch bei der Gemeinde wehren. Da die Fristen für die Grundlagenbescheide oft abgelaufen sind, bieten das Nachweisen eines geringeren Verkehrswerts und die fehlerbeseitigende Fortschreibung wichtige rechtliche Auswege.
Das Wichtigste in Kürze: Höhere Grundsteuer 2025
- Die Reform ab Januar 2025 berechnet Immobilienwerte bundesweit auf einer völlig neuen gesetzlichen Grundlage.
- Der Bundesfinanzhof erklärte das neue Bundesmodell am 12. November 2025 für verfassungsgemäß.
- Die Einspruchsfrist für die Grundlagenbescheide beträgt in der Regel einen Monat nach Zustellung.
- Bei verpassten Fristen können Eigentümer eine fehlerbeseitigende Fortschreibung oder ein Verkehrswertgutachten nutzen.
Warum ist die neue Grundsteuer plötzlich so teuer?
Die gestiegenen Kosten resultieren primär aus der Neubewertung durch das Bundesmodell und der Anpassung kommunaler Hebesätze im Jahr 2024 oder 2025.
Die Reform zum 1. Januar 2025 ersetzt die jahrzehntelang genutzten, völlig veralteten Einheitswerte. Das Bundesverfassungsgericht hatte diese veraltete Einheitsbewertung bereits im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Nun fließen aktuelle Bodenrichtwerte sowie pauschalierte Nettokaltmieten direkt in die Berechnung ein. Dies führt insbesondere in beliebten Wohnlagen zu deutlich höheren Immobilienwerten.
Die neue Berechnung: Wie sich die Grundsteuer zusammensetzt
Die Berechnung beruht auf einem gesetzlich festgelegten, dreistufigen Verfahren unter Einbeziehung des zuständigen Finanzamts und der jeweiligen Gemeinde.
Auf der ersten Stufe ermittelt das Finanzamt den aktuellen Grundsteuerwert der Immobilie. Danach multipliziert die Behörde diesen Wert mit der gesetzlichen Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag. Im letzten Schritt wendet die Gemeinde ihren spezifischen Hebesatz auf diesen Messbetrag an.
- Schritt eins: Ermittlung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt auf Basis aktueller Richtwerte.
- Schritt zwei: Anwendung der Steuermesszahl zur Berechnung des genauen Grundsteuermessbetrags.
- Schritt drei: Multiplikation dieses Messbetrags mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune.
- Formel: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz ergibt den jährlichen Steuerbetrag.
Kommunale Hebesätze: Wenn Gemeinden die Steuern erhöhen
Kommunale Hebesätze bestimmen die endgültige Steuerhöhe maßgeblich mit, können jedoch nicht direkt über einen Einspruch beim Finanzamt angegriffen werden.
Zahlreiche Städte und Gemeinden haben ihre Hebesätze für die Jahre 2024 und 2025 deutlich angehoben. Damit gleichen die Kommunen bestehende Haushaltsdefizite aus, was unabhängig von der eigentlichen Reform geschieht. Einwände gegen die reine Höhe des Hebesatzes sind rechtlich nicht mittels Einspruch zulässig. Eigentümer können im Rahmen des Widerspruchs gegen den Zahlbescheid lediglich Rechenfehler prüfen lassen.
Aktuelle Rechtslage: Was sagt der Bundesfinanzhof zum Bundesmodell?
Der Bundesfinanzhof bewertet das neue Bundesmodell als verfassungskonform, während eine abschließende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts derzeit noch aussteht.
In drei Grundsatzurteilen beschloss der Bundesfinanzhof am 12. November 2025 die Verfassungskonformität des Bundesmodells. Eventuelle Ungenauigkeiten durch pauschalierte Richtwerte seien aufgrund der dreistufigen Struktur verfassungsrechtlich hinnehmbar. Trotzdem liegt bereits eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 vor. Das höchste deutsche Gericht muss das Verfahren somit noch final prüfen.
Einspruch einlegen: Welche Fristen und Wege gibt es?
Einsprüche müssen zwingend innerhalb eines Monats nach der gesetzlichen Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids schriftlich bei der Behörde eingereicht werden.
Für den rechtssicheren Widerstand müssen Eigentümer die verfahrensrechtlichen Unterschiede der drei Bescheide genau beachten. Eine detaillierte Übersicht hilft, das richtige Rechtsmittel beim zuständigen Adressaten fristgerecht zu wählen.
| Bescheid | Adressat | Rechtsmittel | Frist |
|---|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt | Einspruch | 1 Monat nach Zugang |
| Grundsteuermessbetragsbescheid | Finanzamt | Einspruch | 1 Monat nach Zugang |
| Grundsteuerbescheid (Zahlbescheid) | Gemeinde | Widerspruch | 1 Monat nach Zugang |
Frist verpasst? Die fehlerbeseitigende Fortschreibung als Ausweg
Ein bereits verpasster Einspruch kann unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen einer sogenannten fehlerbeseitigenden Fortschreibung nachträglich korrigiert werden.
Gemäß § 222 Abs. 3 Bewertungsgesetz ist eine nachträgliche Anpassung festgesetzter Werte möglich. Diese gesetzliche Regelung greift, wenn der festgestellte Wert nachweislich um mindestens 15.000 Euro abweicht. Diese Korrektur wirkt sich rechtlich erst auf den darauf folgenden 1. Januar aus. Eine rückwirkende Erstattung für das laufende Kalenderjahr ist durch diesen Weg ausgeschlossen.
Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch Gutachten
Eigentümer können den gesetzlich ermittelten Immobilienwert durch die Vorlage eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens an ihrem Wohnort rechtssicher korrigieren lassen.
Die Richter des Bundesfinanzhofs bestätigten diese Nachweismöglichkeit ausdrücklich in ihrer aktuellen Rechtsprechung. Gesetzlich geregelt ist dieses Verfahren in § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz im Jahressteuergesetz 2024. Weicht der tatsächliche Verkehrswert deutlich ab, hat der Nachweis des niedrigeren Werts Vorrang. Dafür muss im Regelfall ein professionell erstelltes und anerkanntes Verkehrswertgutachten vorgelegt werden.
Zahlungspflicht: Müssen Sie trotz Einspruchs sofort zahlen?
Die fristgerechte Erhebung eines Einspruchs enthebt Eigentümer nicht von der Pflicht, die geforderte Grundsteuer pünktlich an die Gemeinde zu zahlen.
Ein Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamts besitzt grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung. Immobilienbesitzer stehen somit in der Pflicht, die fallenden Raten vorerst vollständig zu zahlen. Sollte das Bundesverfassungsgericht die Reform später kippen, erfolgt eine rückwirkende Erstattung der Beträge. Bis zu einer solchen endgültigen Entscheidung bleibt die finanzielle Belastung jedoch zunächst bestehen.
Kann ich gegen den Hebesatz meiner Gemeinde Einspruch einlegen?
Nein, ein Einspruch beim Finanzamt gegen den kommunalen Hebesatz ist rechtlich ausgeschlossen. Einwände gegen den Hebesatz können Sie nur im Rahmen eines Widerspruchs gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde geltend machen, sofern Berechnungsfehler vorliegen.
Was bedeutet das BFH-Urteil vom 12. November 2025 für meinen Einspruch?
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt (Az. II R 3/25). Laufende Einsprüche bleiben jedoch wichtig, da die endgültige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 noch aussteht.
Lohnt sich ein Einspruch bei bereits abgelaufener Frist der Grundlagenbescheide?
Ein klassischer Einspruch ist nach Ablauf der Monatsfrist unzulässig. Unter den Voraussetzungen des § 222 Abs. 3 BewG kann jedoch bei Fehlern ab 15.000 Euro eine fehlerbeseitigende Fortschreibung beantragt werden.
Wie weise ich einen niedrigeren Verkehrswert meines Grundstücks erfolgreich nach?
Gemäß § 220 Abs. 2 BewG müssen Eigentümer dafür ein professionelles, zertifiziertes Sachverständigengutachten vorlegen. Dieses Gutachten muss den tatsächlichen, niedrigeren Verkehrswert für den Stichtag rechtssicher nachweisen.