# Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien: Alle Fristen

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, zahlt Spekulationssteuer. Erfahren Sie alles über Fristen, Berechnungen und wie Sie die Steuer legal umgehen.

**Published:** 2026-07-03  
**Updated:** 2026-07-05  
**Source:** https://aztajournal.com/de/spekulationssteuer-vermietete-immobilie

---

> Wer eine vermietete Immobilie verkauft, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen. Dieses Steuerrecht greift, wenn Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre auseinanderliegen. Unser Ratgeber zeigt Ihnen alle Fristen, Berechnungsbeispiele und legale Ausnahmen für Ihren steuerfreien Immobilienverkauf.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist grundsätzlich steuerpflichtig. Die Steuer entfällt jedoch vollständig, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind. Bei einer Eigennutzung kann die Frist deutlich kürzer sein.

## Auf einen Blick: Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn Sie die gesetzliche Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten oder die Immobilie selbst bewohnt haben.

| Nutzungsart | Haltedauer | Steuerpflicht |
| --- | --- | --- |
| Vermietetes Objekt | Unter 10 Jahre | Ja, voll steuerpflichtig |
| Vermietetes Objekt | Über 10 Jahre | Nein, komplett steuerfrei |
| Eigennutzung (dauerhaft) | Beliebig | Nein, komplett steuerfrei |
| Eigennutzung (3-Silvester-Regel) | Im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre | Nein, komplett steuerfrei |

## Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung versteuern?

Ja, der Verkaufsgewinn einer vermieteten Wohnung ist innerhalb der zehnjährigen Frist immer mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Die Spekulationssteuer bezeichnet die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Sie fällt an, wenn Wirtschaftsgüter wie Immobilien innerhalb gesetzlich definierter Haltefristen mit Gewinn veräußert werden. Der Steuersatz richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers.

Bei einer vermieteten Wohnung schützt Sie nur Zeit vor der Steuer. Der Gesetzgeber stuft den Verkauf innerhalb von zehn Jahren als spekulatives Geschäft ein.

## Wie lange läuft die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien?

Die gesetzliche Spekulationsfrist für vermietete Immobilien beträgt exakt zehn Jahre gemäß Paragraf 23 Absatz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes.

Für die taggenaue Berechnung der Frist müssen Sie die notariellen Verträge genau prüfen.

- Der Fristbeginn richtet sich nach dem Datum des ersten notariellen Kaufvertrags.
- Das Fristende orientiert sich exakt zehn Jahre später am Datum des Verkaufsvertrags.
- Liegt der zweite Notartermin auch nur einen Tag vor Fristablauf, fällt Steuer an.

## Wann ist ein Immobilienverkauf trotz Vermietung steuerfrei?

Ein Verkauf trotz Vermietung ist steuerfrei, wenn Sie das Objekt vor der Veräußerung rechtzeitig für eine bestimmte Phase selbst bewohnen.

Die sogenannte Drei-Silvester-Regelung ermöglicht die Steuerfreiheit bei einer verkürzten Haltedauer. Sie müssen die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Eine durchgehende Vermietung schließt diese vorteilhafte Steuerbefreiung jedoch vollständig aus.

## Wie berechnet man den steuerpflichtigen Gewinn genau?

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten, der Nebenkosten und zuzüglich der genutzten Abschreibung.

Paragraf 23 Absatz 3 des Einkommensteuergesetzes regelt die genaue Ermittlung dieses Gewinns.

1. Ermitteln Sie zuerst den tatsächlichen Verkaufserlös laut dem neuen Kaufvertrag.
2. Ziehen Sie die damaligen Anschaffungskosten und alle Anschaffungsnebenkosten davon ab.
3. Addieren Sie die während der Vermietung steuerlich geltend gemachte Abschreibung hinzu.
4. Ziehen Sie alle aktuellen Kosten ab, die direkt durch den Verkauf entstehen.

## Wie hoch ist die Steuer und was gilt bei der Freigrenze?

Der Gewinn wird mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuert, wobei eine jährliche Freigrenze von 1.000 Euro gilt.

Es gibt bei Immobilienverkäufen keine pauschale Abgeltungsteuer wie bei Wertpapieren. Der Gewinn erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen im jeweiligen Kalenderjahr. Gemäß Paragraf 23 Absatz 3 Einkommensteuergesetz bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn er unter 1.000 Euro liegt. Sobald dieser Betrag erreicht wird, müssen Sie den gesamten Gewinn versteuern.

### Welches Datum zählt für den Beginn der 10-jährigen Spekulationsfrist?

Für die Berechnung der Frist ist ausschließlich das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags entscheidend. Die Übergabe der Immobilie oder der Grundbucheintrag spielen keine Rolle.

### Kann ich die Spekulationssteuer umgehen, wenn ich die Wohnung vorher selbst beziehe?

Ja, das ist möglich. Wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnen, entfällt die Steuerpflicht.

### Wie wirkt sich die früher geltend gemachte Abschreibung (AfA) auf den Verkaufsgewinn aus?

Die in Anspruch genommene Abschreibung mindert die Anschaffungskosten bei der Steuerberechnung. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn beim Verkauf der Immobilie.

### Was passiert mit der Spekulationsfrist bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?

Nach dem Gesetz übernehmen Sie die Frist des Rechtsvorgängers. Entscheidend ist das ursprüngliche Kaufdatum der verstorbenen oder schenkenden Person.

### Gibt es einen Unterschied zwischen Freibetrag und Freigrenze bei der Spekulationssteuer?

Ja, ein wesentlicher Unterschied besteht darin. Bei einer Freigrenze von 1.000 Euro wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig, sobald dieser Betrag überschritten wird.