# Ajándék ingatlan eladása 5 éven belül: adózási szabályok Az ajándékba kapott ingatlan 5 éven belüli eladása esetén 15% személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezhet, amelynek alapja sávosan csökken a megszerzéstől eltelt évek szerint. **Published:** 2026-07-15 **Updated:** 2026-07-15 **Source:** https://aztajournal.com/hu/ajandek-ingatlan-eladasa-5-even-belul --- > Az ajándékba kapott ingatlan 5 éven belüli eladása esetén személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezhet, amelynekalapja az évek múlásával sávosan csökken. Különös figyelmet kell fordítani a megszerzési érték igazolására, valamint az áfa-kötelezettséget keletkeztető sorozatos értékesítés elkerülésére. Az ajándékba kapott ingatlan 5 éven belüli értékesítésekor a megszerzett jövedelem után **15% személyi jövedelemadót (SZJA)** kell fizetni. Az adó alapja az eladási ár és a megszerzési érték, valamint az igazolt költségek különbsége. Fontos tudni, hogy az adóalap a megszerzés évét követő években sávosan csökken, az ötödik év után pedig teljesen adómentessé válik az eladás. ## Legfontosabb tudnivalók (Gyors összefoglaló) Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb jogszabályi előírásokat, amelyek az ajándékba kapott ingatlan 5 éven belüli értékesítésére vonatkoznak Magyarországon. - Az adókötelezettség mértéke a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint a megszerzéstől eltelt évek számától függ. - A megszerzés évének a földhivatali benyújtás napja minősül, nem pedig a tulajdonjog bejegyzésének a tényleges időpontja. - Az adó alapja az eladási árból levont megszerzési érték, amelyet általában az illetékkiszabás során megállapított érték határoz meg. - Az ÁFA-fizetési kötelezettség magánszemélyként csak akkor merül fel, ha az eladás sorozatos értékesítésnek minősül. ## Kell-e adót fizetni az ajándék ingatlan eladásakor? Igen, az ajándék ingatlan eladásakor adót kell fizetni, ha az értékesítés a megszerzést követő 5 éven belül történik meg. Az adókötelezettség fennállását és mértékét az alábbi szempontok határozzák meg a hatályos magyar jogszabályok alapján. - Amennyiben az eladás a megszerzés évében vagy az azt követő első évben történik, a számított jövedelem 100%-a adóalapot képez. - Az adó mértéke a jövedelem 15%-a, amelyet az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni és megfizetni. - A megszerzést követő 5. évben vagy azon túl az értékesítésből származó jövedelem teljesen adómentes, függetlenül az eladási ártól. ## Hogyan számolható ki a jövedelem és az adó alapja? A jövedelem kiszámítása az eladási ár és az igazolt költségek különbségeként történik. Az ajándékozásból származó ingatlan esetében a megszerzési érték meghatározása sajátos szabályok szerint alakul. | Módszer megnevezése | Megszerzési érték alapja | Alkalmazhatóság feltétele | | --- | --- | --- | | Illetékkiszabási érték | Az állami adóhatóság által az illeték kiszabásához megállapított érték. | Ha történt illetékkiszabás az ajándékozás után. | | Illetékmentes szerzés értéke | Az ajándékozási szerződésben feltüntetett érték, legfeljebb a piaci érték. | Egyenes ági rokonok közötti illetékmentes ajándékozás esetén. | | 75%-os szabály | Ha a megszerzési érték nem állapítható meg, a bevétel 75%-a minősül kiadásnak. | Kizárólag akkor, ha semmilyen más módon nem igazolható a megszerzési érték. | ### Hogyan csökken a fizetendő SZJA az évek múlásával? A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint az adóalap sávosan csökken az ingatlan megszerzését követő években. 1. A megszerzés évében és az azt követő első évben: a számított jövedelem 100%-a adóköteles. 2. A megszerzés évét követő második évben: a számított jövedelem 90%-a adóköteles. 3. A megszerzés évét követő harmadik évben: a számított jövedelem 60%-a adóköteles. 4. A megszerzés évét követő negyedik évben: a számított jövedelem 30%-a adóköteles. 5. A megszerzés évét követő ötödik évben és azon túl: a jövedelem 0%-a adóköteles. ## Mikor merül fel ÁFA kötelezettség az ingatlan értékesítésekor? Az ingatlanértékesítés főszabály szerint áfamentes tevékenység a magánszemélyek számára. Bizonyos feltételek teljesülése esetén azonban a NAV gazdasági tevékenységnek minősítheti az eladást, ami áfafizetést von maga után. | Tranzakció jellege | ÁFA-kötelezettség értékelése | Tipikus példa | | --- | --- | --- | | Egyszeri, magánjellegű eladás | Adómentes (tárgyi adómentes, ÁFA körön kívüli) | Saját célra kapott lakás eladása 5 éven belül. | | Sorozatos értékesítés | ÁFÁ-s kötelezettség keletkezik | Több ingatlan üzletszerű értékesítése rövid időn belül. | | Új építésű ingatlan eladása | ÁFA-kötelezettség alá eshet | A használatbavételi engedély megszerzését követő 2 éven belüli értékesítés. | ### Sorozatos értékesítésnek minősül az eladás? Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény alapján a sorozatos értékesítés megvalósulásakor a magánszemély adóalannyá válik. - Sorozatosnak minősül az értékesítés, ha 2 naptári éven belül 4 vagy annál több építési telket vagy új ingatlant ad el a tulajdonos. - Az ajándékba kapott ingatlanok egyenkénti, hosszabb idő elteltével történő eladása általában nem meríti ki a sorozatosság fogalmát. - A NAV vizsgálja az értékesítések rendszerességét, az üzletszerűséget és az eladások közötti időbeli kapcsolatot is. ## Milyen illetékmentességek vonatkoztak az ajándékozásra? Az eredeti ajándékozási ügylet során fennálló illetékmentesség közvetetten befolyásolja a későbbi eladás adózási szabályait is. - Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény alapján teljesen illetékmentes az ajándékozás az egyenes ági rokonok között. - A házastársak közötti ajándékozás szintén mentesül az ajándékozási illeték megfizetése alól az állami szabályozás értelmében. - Az illetékmentes szerzés esetén a megszerzési értéket az ajándékozási szerződésben rögzített érték vagy a NAV becslése alapján kell meghatározni. ## Hogyan kell bevallani és megfizetni a NAV felé az adót? Az ingatlan eladásából származó jövedelmet a magánszemélynek önállóan kell bevallania az állami adóhatóság felé. 1. Számítsa ki a nettó adóalapot a megszerzési érték és az igazolt, elszámolható kiadások levonásával. 2. Alkalmazza a megszerzéstől eltelt évek száma alapján járó sávos kedvezményt a kapott összegre. 3. Tüntesse fel a kiszámított jövedelmet és az arra jutó 15%-os SZJA összeget az eladás évét követő év május 20-ig benyújtandó személyi jövedelemadó-bevallásban. ### Mi számít a megszerzés évének ajándékozás esetén? A megszerzés évének az az év minősül, amikor az ajándékozási szerződést benyújtották az illetékes földhivatalhoz. ### Hogyan igazolható a megszerzési érték, ha illetékmentes volt az ajándékozás? Az egyenes ági rokonok közötti illetékmentes ajándékozás esetén a megszerzési érték az ajándékozási szerződésben rögzített piaci érték lesz. ### Mikor kell 27%-os vagy 5%-os ÁFÁ-t fizetni magánszemélyként? ÁFA-fizetési kötelezettség csak akkor terheli a magánszemélyt, ha az eladás sorozatos értékesítésnek vagy új építésű ingatlan eladásának minősül. ### Milyen költségeket lehet levonni a kapott vételárból? A megszerzési értéken kívül levonhatók a megszerzéssel kapcsolatos állami díjak, az eladással összefüggő közvetlen költségek és az igazolt értéknövelő beruházások. ### Mentesülhetek-e az SZJA fizetés alól, ha a teljes összeget másik lakás vásárlására fordítom? Nem, a hatályos szabályozás szerint már nem létezik lakásszerzési kedvezmény, így a másik ingatlan vásárlása nem mentesít az SZJA megfizetése alól.