# Céges ingatlan értékesítés áfa szabályai lépésről lépésre

A céges ingatlan értékesítése során az áfa-kötelezettség az ingatlan kora, típusa és a vevő adóalanyisága alapján dől el. Ismerje meg a fordított adózás és az adókötelessé tétel feltételeit.

**Published:** 2026-07-04  
**Updated:** 2026-07-04  
**Source:** https://aztajournal.com/hu/ceges-ingatlan-ertekeles-afa-szabalyok

---

> A céges ingatlan értékesítése során az ÁFA-kötelezettség az ingatlan kora, típusa és a vevő adóalanyisága alapján dől el. A legfontosabb jogszabályi előírások megértése elengedhetetlen a milliós nagyságrendű adóbírságok és a nem várt fizetési kötelezettségek elkerüléséhez a piacon.

## Legfontosabb tudnivalók

- Az adómentesnek minősülő régi ingatlanok értékesítésekor az eladó dönthet az adókötelessé tétel mellett a NAV felé tett bejelentéssel.
- Az adókötelessé tétel választása esetén legalább öt naptári évig kötelezően alkalmazni kell a kiválasztott adózási módot.
- Ha a vevő magánszemély, a fordított adózás alkalmazása törvényileg kizárt, így az eladónak kötelezően 27%-os áfás számlát kell kiállítania.
- Az új lakóingatlanokra vonatkozó kedvezményes, 5%-os áfakulcs átmeneti szabályai szigorú határidővel kizárólag 2026. december 31-ig alkalmazhatóak.

## Hogyan alakul a céges ingatlan értékesítés áfa kötelezettsége?

A céges ingatlan értékesítése főszabály szerint adómentes, kivéve az új ingatlanokat és az építési telkeket, amelyek értékesítésekor kötelező a 27%-os általános forgalmi adó felszámítása. Az eladó adóalanynak joga van arra is, hogy az egyébként adómentes tranzakciókat adókötelessé tegye, feltéve, hogy ezt előzetesen bejelenti az adóhatóságnak.

A 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) értelmében a használt ingatlanok értékesítése mentesül az adó alól. Ha azonban az eladó élt az adókötelessé tétel opciójával, és a vevő is belföldi áfa-alany, a feleknek fordított adózást kell alkalmazniuk az ügylet során.

### Mi minősül új ingatlannak és építési teleknek az ÁFA törvény szerint?

Új ingatlannak minősül az olyan beépített ingatlan, amelynek az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy a használatbavételi engedély véglegessé válása és az értékesítés között még nem telt el két év. Az építési telek olyan beépítetlen földterület, amely beépítésre szánt területen fekszik, és amelyre építési engedély adható.

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjai alapján ezen kategóriák értékesítésekor nem alkalmazható a tárgyi adómentesség. Ezen esetekben az eladónak kötelezően fel kell számítania a 27%-os mértékű általános forgalmi adót a vételár után.

## Főszabály: az adómentes ingatlan értékesítés áfa szabályai

Az ingatlanok alapvető áfa-kezelése a jogszabályi besorolásuktól és fizikai állapotuktól függ, amelyet az alábbi összehasonlító táblázat részletez.

| Ingatlan besorolása | ÁFA-kezelés főszabálya | Alkalmazandó kulcs bejelentés nélkül |
| --- | --- | --- |
| Használt lakóingatlan (2 évnél idősebb) | Adómentes | Mentes az adó alól |
| Használt egyéb ingatlan (pl. iroda) | Adómentes | Mentes az adó alól |
| Új ingatlan (2 éven belüli) | Kötelezően adóköteles | 27% (lakóingatlannál lehet 5%) |
| Építési telek | Kötelezően adóköteles | 27% |
| Egyéb beépítetlen terület | Adómentes | Mentes az adó alól |

## Mikor és hogyan választható az adókötelessé tétel (Áfa tv. 88. §)?

Az adózó dönthet úgy, hogy az egyébként törvényileg adómentes ingatlanértékesítéseit adókötelessé teszi, amelyet az adóév első napját megelőzően kell írásban bejelentenie az állami adóhatóság felé.

Az Áfa tv. 88. § (1) bekezdése biztosítja ezt a választási lehetőséget az adóalanyok számára a gazdasági tevékenységük racionalizálása érdekében. Ez a döntés komoly elköteleződéssel jár, mivel az adókötelessé tételről szóló nyilatkozatot a választás évét követő ötödik naptári év végéig nem lehet visszavonni.

Az Áfa tv. 88. § (4) bekezdése alapján az adóalany dönthet úgy is, hogy az adókötelessé tételt kizárólag a lakóingatlannak nem minősülő egyéb ingatlanokra korlátozza. Ez a szelektív opció lehetővé teszi a kereskedelmi épületek áfás értékesítését, miközben a lakások mentesek maradnak.

## Hogyan történik a céges ingatlan eladása magánszemélynek?

Magánszemély vevő esetén a fordított adózás alkalmazása teljesen kizárt, így az eladó cégnek kell a felszámított áfát közvetlenül beszednie és az állami adóhatóság felé bevallania.

Ha a céges eladó korábban az Áfa tv. 88. §-a szerint adókötelessé tette az ingatlanértékesítést, a magánszemély vevő felé történő eladáskor egyenesen kell adóznia. A vevő el nem ismert adóalanyisága miatt a számlát 27%-os áfával terhelten kell kiállítani, és az adót a vevőnek kell megfizetnie az eladónak.

### Hogyan működik a fordított adózás céges vevő esetén?

A fordított adózás kizárólag akkor alkalmazható, ha az adókötelessé tett ingatlan értékesítése során a vevő és az eladó egyaránt belföldön nyilvántartásba vett áfa-alany.

Az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja és a (3) bekezdés alapján ebben az esetben az eladó áfa felszámítása nélkül állítja ki a bizonylatot. Az adó bevallására és megfizetésére a jogszabály szerint a beszerző, azaz a vevő cég válik kötelezetté.

## Milyen szabályok vonatkoznak az 5%-os lakásáfára 2026 végéig?

Az adórendszer átmeneti jelleggel kedvezményes adókulcsot biztosít bizonyos új lakóingatlanok értékesítésére, amennyiben a beruházás megfelel a szigorú törvényi határidőknek.

1. Az 5%-os kedvezményes áfamérték kizárólag az új lakóingatlanok értékesítése során alkalmazható a törvényi feltételek fennállásakor.
2. Az építési engedélynek legkésőbb 2022. december 31-ig véglegessé kellett válnia, vagy az egyszerű bejelentésnek eddig a napig meg kellett történnie.
3. A kedvezményes adómérték csak a legkésőbb 2026. december 31-ig teljesített termékértékesítésekre és kibocsátott előlegszámlákra alkalmazható.
4. A lakás hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert, egylakásos családi ház esetén pedig a 300 négyzetmétert.

## Összefoglaló döntési mátrix az ingatlan áfa kezelésére

Az alábbi döntési mátrix összefoglalja az ingatlan típusától és a vevő státuszától függő adókezelési módozatokat.

| Ingatlan típusa | Vevő személye | Alkalmazandó ÁFA és adózási mód |
| --- | --- | --- |
| Használt ingatlan (engedély >2 éve, nincs opció) | Bárki (cég vagy magánszemély) | Adómentes (0% ÁFA) |
| Használt ingatlan (opcióval érintett) | Belföldi áfa-alany cég | 27% ÁFA, Fordított adózás |
| Használt ingatlan (opcióval érintett) | Magánszemély | 27% ÁFA, Egyenes adózás |
| Új építésű lakás (átmeneti szabály szerint) | Bárki (cég vagy magánszemély) | 5% ÁFA, Egyenes adózás |
| Új kereskedelmi ingatlan (engedély <2 éve) | Bárki (cég vagy magánszemély) | 27% ÁFA, Egyenes adózás |

### Alkalmazható-e a fordított adózás, ha magánszemély veszi meg a céges ingatlant?

Nem alkalmazható. Az Áfa tv. 142. § (3) bekezdése szerint a fordított adózás feltétele, hogy az ügylet mindkét szereplője belföldi áfa-alany legyen, így magánszemély felé kizárólag egyenes adózással, áfás számla kiállításával adható el az adókötelessé tett ingatlan.

### Hány évig nem vonható vissza az adókötelessé tételre vonatkozó NAV-bejelentés?

Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdése értelmében a választás évét követő ötödik naptári év végéig az adóalany nem térhet vissza az adómentes értékesítésre, azaz az adókötelessé tétel öt évig kötelező érvényű.

### Mi történik az 5%-os új lakásáfával 2026. december 31-e után?

A jelenleg hatályos átmeneti szabályok szerint 2026. december 31-et követően a kedvezményes kulcs megszűnik, és az új építésű lakóingatlanok értékesítése is visszatér a 27%-os általános áfakulcs hatálya alá.

### Adókötelessé tehető-e az iroda eladása anélkül, hogy a lakóingatlanokat is áfássá tennénk?

Igen. Az Áfa tv. 88. § (4) bekezdése kifejezetten megengedi, hogy az adóalany az adókötelessé tételt kizárólag a lakóingatlannak nem minősülő épületek, így például irodák, raktárak értékesítésére szűkítse le.