Ingatlan-bérbeadás adózása (TEÁOR 68.20): SZJA, Szocho és ÁFA
Az ingatlan-bérbeadás adózása (TEÁOR 68.20) kifejezetten kedvező: 15% SZJA és 0% szocho terheli, ráadásul a tevékenység alapesetben áfamentes.
A legfontosabbak röviden
- 15%-os SZJA: Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem önálló tevékenységként adózik, a kulcs egységesen tizenöt százalék.
- 0%-os Szocho: A szociális hozzájárulási adóról szóló törvény alapján a bérbeadási jövedelem után nem kell szochót fizetni.
- Áfamentesség főszabályként: Az ingatlankiadás alapesetben áfamentes tevékenység az áfatörvény rendelkezései értelmében.
- Adókötelessé tétel: Választható a 27%-os áfakulcs alkalmazása, de ez a döntés lakóingatlanok bérbeadására nem terjeszthető ki.
Hogyan adózik az ingatlan-bérbeadás (TEÁOR 68.20)?
Az ingatlan-bérbeadás adózása a személyi jövedelemadó, az általános forgalmi adó és a szociális hozzájárulási adó szabályrendszerére épül fel. A magánszemélyként végzett bérbeadás rendkívül kedvező, hiszen a tizenöt százalékos SZJA-kulcs mellett szociális hozzájárulási adót egyáltalán nem kell fizetni, és a tevékenység alapesetben áfamentes.
| Adónem | Kulcs / Mérték | Főszabály szerinti alkalmazás |
|---|---|---|
| Személyi jövedelemadó (SZJA) | 15% | A megszerzett bérbeadási jövedelem után kötelezően fizetendő adónem. |
| Általános forgalmi adó (ÁFA) | 0% (mentes) | Tárgyi adómentes, de nem lakóingatlanra választható a 27%-os kulcs. |
| Szociális hozzájárulási adó (Szocho) | 0% (mentes) | A törvényi kivétel miatt nem terheli a bérbeadási jövedelmet. |
Mi minősül TEÁOR 68.20 szerinti tevékenységnek?
A TEÁOR 68.20 szakágazat alá a saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése tartozik bele a hivatalos meghatározás szerint. Ez magában foglalja a lakóépületek, nem lakóépületek, valamint a földterületek bérbeadását is, függetlenül attól, hogy azt magánszemélyként vagy üzletszerűen végzik.
A tevékenység köre elkülönül a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatástól, így a klasszikus hosszú távú lakáskiadás teljes mértékben ide sorolandó. A bérbeadást magánszemélyek adószám nélkül vagy adószámmal is végezhetik, de egyéni vállalkozók is választhatják ezt a besorolást a vállalkozási formájukban.
Hogyan történik az SZJA elszámolása és jövedelemszámítása?
A bérbeadónak a megszerzett teljes bevételéből kiindulva meg kell határoznia a jövedelmét, amely a 15%-os adó alapja lesz. A jövedelemszámításra a jogszabályok két egymást kizáró módszert biztosítanak, amelyek közül a bérbeadó az adóév elején szabadon választhat.
- 10%-os költségátalány: Ebben az esetben a teljes bevétel 90 százaléka minősül adóköteles jövedelemnek, és a fennmaradó 10 százalékot elismert költségnek tekintik számlák bemutatása nélkül.
- Tételes költségelszámolás: A bérbeadó a bevételéből levonja a bérbeadással kapcsolatban felmerült, bizonylattal igazolt tényleges kiadásokat, mint a javítás, a felújítás vagy az értékcsökkenési leírás.
Milyen ÁFA-szabályok vonatkoznak a bérbeadásra?
A 2007. évi CXXVII. törvény 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján az ingatlan bérbeadása főszabály szerint mentes az általános forgalmi adó alól. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadónak nem kell áfát felszámítania a bérleti díjra, de előzetesen felszámított áfát sem vonhat le.
A törvény 88. § (1) bekezdése lehetőséget ad arra, hogy a bérbeadó az adómentesség helyett az adókötelessé tételt válassza. Ha ezt az opciót választja, a bérbeadás után 27%-os áfát kell felszámítania, amellyel párhuzamosan jogosulttá válik a beszerzéseihez kapcsolódó áfa levonására is.
Fontos korlátozás, hogy a 88. § (4) bekezdése értelmében a lakóingatlanok bérbeadására az adókötelessé tétel választása nem terjeszthető ki. Továbbá a 88. § (5) bekezdése kimondja, hogy az adókötelezettség választása a bejelentés évét követő öt naptári év végéig nem változtatható meg.
Kell-e szochót fizetni a bérbeadás után 2026-ban?
Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után nem terheli szociális hozzájárulási adókötelezettség a magánszemély bérbeadókat. Ez a mentesség jelentős adóelőnyt biztosít a bérbeadási tevékenységet végzők számára a többi önálló tevékenységgel szemben.
A mentesség közvetlen jogszabályi alapját a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény 18. § (1) bekezdés h) pontja adja meg. Ez a passzus kifejezetten kimondja, hogy a bérbeadásból származó jövedelem nem képezi a szocho alapját, így az adó mértéke 0%.
Kell adószám a bérbeadáshoz?
A bérbeadási tevékenység megkezdése előtt tisztázni kell, hogy a választott adózási forma és az ingatlan típusa megköveteli-e az adószám igénylését a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól. Az alábbi táblázat bemutatja az egyes státuszokhoz kapcsolódó kötelezettségeket.
| Státusz | Adószám szükségessége | Alkalmazható szabályok |
|---|---|---|
| Magánszemély adószám nélkül | Nem szükséges adószám | Kizárólag tárgyi áfamentes bérbeadást végez, számla helyett bizonylatot adhat ki. |
| Adószámos magánszemély | Kötelező az adószám | Akkor szükséges, ha áfaköteles kiadást (pl. parkolóhely) végez, vagy számlát kíván kibocsátani. |
| Egyéni vállalkozó | Kötelező vállalkozói adószám | A bérbeadás a vállalkozási tevékenység része, a vállalkozói adózási szabályok az irányadóak. |
Hogyan kell bevallani és fizetni az adót a gyakorlatban?
Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem adózási folyamata pontos adminisztrációs lépéseket igényel a bérbeadó részéről az adóév során. A gyakorlati teendők az alábbiak szerint alakulnak:
- Írásbeli bérleti szerződés: Minden bérbeadást írásos szerződéssel kell kezdeni, rögzítve a bérleti díjat és a költségviselés részleteit.
- Negyedéves adóelőleg-fizetés: Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadónak negyedévente kell kiszámítania és a negyedévet követő hónap 12. napjáig befizetnie az SZJA-előleget.
- NAV-tervezet ellenőrzése: Az adóévet követő év tavaszán a NAV elkészíti a személyijövedelemadó-bevallási tervezetet, amelyet össze kell vetni a saját nyilvántartásokkal.
- Éves bevallás benyújtása: A bérbeadónak az éves 25SZJA jelű bevallásban fel kell tüntetnie a megszerzett bérbeadási jövedelmet és a megfizetett adóelőlegeket.
Kell adószámot igényelni a TEÁOR 68.20 alá tartozó magánszemély bérbeadónak?
Nem szükséges adószámot igényelni, ha a magánszemély kizárólag áfamentes ingatlan-bérbeadást végez, nem egyéni vállalkozó, és nem él az áfakötelessé tétel választásának jogával.
Kiterjeszthető-e a 27%-os áfa választása lakóingatlan bérbeadására?
Nem terjeszthető ki. Az áfatörvény 88. § (4) bekezdése kifejezetten megtiltja az adókötelezettség választását a lakóingatlanok bérbeadása esetében, így azok bérbeadása mindenképpen áfamentes marad.
Lehet-e szocho-mentes a bérbeadásból származó jövedelem?
Igen, a bérbeadásból származó jövedelem teljes egészében szocho-mentes. A 2018. évi LII. törvény 18. § (1) bekezdés h) pontja alapján nem kell szociális hozzájárulási adót fizetni a bérbeadás után.
Mennyi ideig tart az áfakötelezettség választása, ha optálunk?
Az áfatörvény 88. § (5) bekezdése szerint az adókötelezettség választása a bejelentés évét követő ötödik naptári év végéig nem változtatható meg, azaz a döntés öt évre szól.