# Ingatlan-bérbeadás adózása (TEÁOR 68.20): SZJA, Szocho és ÁFA Az ingatlan-bérbeadás adózása (TEÁOR 68.20) kifejezetten kedvező: 15% SZJA és 0% szocho terheli, ráadásul a tevékenység alapesetben áfamentes. **Published:** 2026-07-05 **Updated:** 2026-07-05 **Source:** https://aztajournal.com/hu/ingatlan-berbeadas-adozasa-2 --- > A TEÁOR 68.20 alatti ingatlan-bérbeadás adózása kedvező feltételeket biztosít. A jövedelmet főszabály szerint 15% személyi jövedelemadó terheli, miközben a tevékenység mentesül a szociális hozzájárulási adó alól. Az áfamentesség szintén alapértelmezett, de bizonyos feltételek mellett választható az adókötelessé tétel is. ## A legfontosabbak röviden - **15%-os SZJA**: Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem önálló tevékenységként adózik, a kulcs egységesen tizenöt százalék. - **0%-os Szocho**: A szociális hozzájárulási adóról szóló törvény alapján a bérbeadási jövedelem után nem kell szochót fizetni. - **Áfamentesség főszabályként**: Az ingatlankiadás alapesetben áfamentes tevékenység az áfatörvény rendelkezései értelmében. - **Adókötelessé tétel**: Választható a 27%-os áfakulcs alkalmazása, de ez a döntés lakóingatlanok bérbeadására nem terjeszthető ki. ## Hogyan adózik az ingatlan-bérbeadás (TEÁOR 68.20)? Az ingatlan-bérbeadás adózása a személyi jövedelemadó, az általános forgalmi adó és a szociális hozzájárulási adó szabályrendszerére épül fel. A magánszemélyként végzett bérbeadás rendkívül kedvező, hiszen a tizenöt százalékos SZJA-kulcs mellett szociális hozzájárulási adót egyáltalán nem kell fizetni, és a tevékenység alapesetben áfamentes. | Adónem | Kulcs / Mérték | Főszabály szerinti alkalmazás | | --- | --- | --- | | Személyi jövedelemadó (SZJA) | 15% | A megszerzett bérbeadási jövedelem után kötelezően fizetendő adónem. | | Általános forgalmi adó (ÁFA) | 0% (mentes) | Tárgyi adómentes, de nem lakóingatlanra választható a 27%-os kulcs. | | Szociális hozzájárulási adó (Szocho) | 0% (mentes) | A törvényi kivétel miatt nem terheli a bérbeadási jövedelmet. | ## Mi minősül TEÁOR 68.20 szerinti tevékenységnek? A TEÁOR 68.20 szakágazat alá a saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése tartozik bele a hivatalos meghatározás szerint. Ez magában foglalja a lakóépületek, nem lakóépületek, valamint a földterületek bérbeadását is, függetlenül attól, hogy azt magánszemélyként vagy üzletszerűen végzik. A tevékenység köre elkülönül a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatástól, így a klasszikus hosszú távú lakáskiadás teljes mértékben ide sorolandó. A bérbeadást magánszemélyek adószám nélkül vagy adószámmal is végezhetik, de egyéni vállalkozók is választhatják ezt a besorolást a vállalkozási formájukban. ## Hogyan történik az SZJA elszámolása és jövedelemszámítása? A bérbeadónak a megszerzett teljes bevételéből kiindulva meg kell határoznia a jövedelmét, amely a 15%-os adó alapja lesz. A jövedelemszámításra a jogszabályok két egymást kizáró módszert biztosítanak, amelyek közül a bérbeadó az adóév elején szabadon választhat. - **10%-os költségátalány**: Ebben az esetben a teljes bevétel 90 százaléka minősül adóköteles jövedelemnek, és a fennmaradó 10 százalékot elismert költségnek tekintik számlák bemutatása nélkül. - **Tételes költségelszámolás**: A bérbeadó a bevételéből levonja a bérbeadással kapcsolatban felmerült, bizonylattal igazolt tényleges kiadásokat, mint a javítás, a felújítás vagy az értékcsökkenési leírás. ## Milyen ÁFA-szabályok vonatkoznak a bérbeadásra? A 2007. évi CXXVII. törvény 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján az ingatlan bérbeadása főszabály szerint mentes az általános forgalmi adó alól. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadónak nem kell áfát felszámítania a bérleti díjra, de előzetesen felszámított áfát sem vonhat le. A törvény 88. § (1) bekezdése lehetőséget ad arra, hogy a bérbeadó az adómentesség helyett az adókötelessé tételt válassza. Ha ezt az opciót választja, a bérbeadás után 27%-os áfát kell felszámítania, amellyel párhuzamosan jogosulttá válik a beszerzéseihez kapcsolódó áfa levonására is. Fontos korlátozás, hogy a 88. § (4) bekezdése értelmében a lakóingatlanok bérbeadására az adókötelessé tétel választása nem terjeszthető ki. Továbbá a 88. § (5) bekezdése kimondja, hogy az adókötelezettség választása a bejelentés évét követő öt naptári év végéig nem változtatható meg. ## Kell-e szochót fizetni a bérbeadás után 2026-ban? Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után nem terheli szociális hozzájárulási adókötelezettség a magánszemély bérbeadókat. Ez a mentesség jelentős adóelőnyt biztosít a bérbeadási tevékenységet végzők számára a többi önálló tevékenységgel szemben. A mentesség közvetlen jogszabályi alapját a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény 18. § (1) bekezdés h) pontja adja meg. Ez a passzus kifejezetten kimondja, hogy a bérbeadásból származó jövedelem nem képezi a szocho alapját, így az adó mértéke 0%. ## Kell adószám a bérbeadáshoz? A bérbeadási tevékenység megkezdése előtt tisztázni kell, hogy a választott adózási forma és az ingatlan típusa megköveteli-e az adószám igénylését a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól. Az alábbi táblázat bemutatja az egyes státuszokhoz kapcsolódó kötelezettségeket. | Státusz | Adószám szükségessége | Alkalmazható szabályok | | --- | --- | --- | | Magánszemély adószám nélkül | Nem szükséges adószám | Kizárólag tárgyi áfamentes bérbeadást végez, számla helyett bizonylatot adhat ki. | | Adószámos magánszemély | Kötelező az adószám | Akkor szükséges, ha áfaköteles kiadást (pl. parkolóhely) végez, vagy számlát kíván kibocsátani. | | Egyéni vállalkozó | Kötelező vállalkozói adószám | A bérbeadás a vállalkozási tevékenység része, a vállalkozói adózási szabályok az irányadóak. | ## Hogyan kell bevallani és fizetni az adót a gyakorlatban? Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem adózási folyamata pontos adminisztrációs lépéseket igényel a bérbeadó részéről az adóév során. A gyakorlati teendők az alábbiak szerint alakulnak: 1. **Írásbeli bérleti szerződés**: Minden bérbeadást írásos szerződéssel kell kezdeni, rögzítve a bérleti díjat és a költségviselés részleteit. 2. **Negyedéves adóelőleg-fizetés**: Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadónak negyedévente kell kiszámítania és a negyedévet követő hónap 12. napjáig befizetnie az SZJA-előleget. 3. **NAV-tervezet ellenőrzése**: Az adóévet követő év tavaszán a NAV elkészíti a személyijövedelemadó-bevallási tervezetet, amelyet össze kell vetni a saját nyilvántartásokkal. 4. **Éves bevallás benyújtása**: A bérbeadónak az éves 25SZJA jelű bevallásban fel kell tüntetnie a megszerzett bérbeadási jövedelmet és a megfizetett adóelőlegeket. ### Kell adószámot igényelni a TEÁOR 68.20 alá tartozó magánszemély bérbeadónak? Nem szükséges adószámot igényelni, ha a magánszemély kizárólag áfamentes ingatlan-bérbeadást végez, nem egyéni vállalkozó, és nem él az áfakötelessé tétel választásának jogával. ### Kiterjeszthető-e a 27%-os áfa választása lakóingatlan bérbeadására? Nem terjeszthető ki. Az áfatörvény 88. § (4) bekezdése kifejezetten megtiltja az adókötelezettség választását a lakóingatlanok bérbeadása esetében, így azok bérbeadása mindenképpen áfamentes marad. ### Lehet-e szocho-mentes a bérbeadásból származó jövedelem? Igen, a bérbeadásból származó jövedelem teljes egészében szocho-mentes. A 2018. évi LII. törvény 18. § (1) bekezdés h) pontja alapján nem kell szociális hozzájárulási adót fizetni a bérbeadás után. ### Mennyi ideig tart az áfakötelezettség választása, ha optálunk? Az áfatörvény 88. § (5) bekezdése szerint az adókötelezettség választása a bejelentés évét követő ötödik naptári év végéig nem változtatható meg, azaz a döntés öt évre szól.