# Ingatlan bérbeadás adózása: így adózzon okosan 2024-ben

Mindent az ingatlan bérbeadás adózásáról: a 15% SZJA kiszámítása, a 10%-os költséghányad és a tételes költségelszámolás közötti különbségek és a rezsi kezelése.

**Published:** 2026-07-15  
**Updated:** 2026-07-15  
**Source:** https://aztajournal.com/hu/ingatlan-berbeadas-adozasa-3

---

> Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után a magánszemélyeknek 15% személyi jövedelemadót kell fizetniük. Az adóalap csökkenthető a 10%-os költséghányaddal vagy tételes költségelszámolással. Az adóelőleget negyedévente kell megállapítani és befizetni a NAV részére.

## Legfontosabb tudnivalók (Gyors összefoglaló)

Az ingatlan bérbeadás adózása Magyarországon egyszerűsített keretek között zajlik, amely rugalmas választási lehetőséget biztosít a lakástulajdonosok számára. A magánszemély bérbeadóknak nem kötelező adószámot igényelniük a normál lakásbérbeadáshoz.

- **Adómérték:** Egységesen 15% személyi jövedelemadó (SZJA) terheli a megszerzett jövedelmet.
- **Adózási módok:** Választható a bizonylatok nélküli 10%-os költséghányad vagy a számlákon alapuló tételes költségelszámolás.
- **Fizetési határidő:** Az adóelőleget a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni.
- **Bevallási határidő:** Az éves SZJA-bevallásban, a tárgyévet követő május 20-ig kell elszámolni a jövedelemmel.

## Hogyan adózik a magánszemély lakásbérbeadása?

A magánszemély által végzett lakásbérbeadás önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény alapján. A jövedelem után fizetendő személyi jövedelemadó mértéke egységesen 15 százalék.

A hatályos jogszabályok értelmében a magánszemély bérbeadónak nem kell adószámmal rendelkeznie, és nem köteles számlát kiállítani, amennyiben nem egyéni vállalkozóként végzi a tevékenységet. Ebben az esetben a bérbeadó átvételi bizonylat vagy bankszámlakivonat alapján igazolhatja a bérleti díj átvételét a bérlő felé.

## Melyik bérbeadási adózás éri meg jobban?

A bérbeadóknak minden naptári év elején vagy a bérbeadási tevékenység megkezdésekor mérlegelniük kell a két különböző adóalap-megállapítási módszert. A döntést az határozza meg, hogy a bérbeadással kapcsolatban mennyi igazolható kiadás merül fel.

| Jellemző | 10% diktált költséghányad | Tételes költségelszámolás |
| --- | --- | --- |
| Adminisztráció | Rendkívül egyszerű, nem szükséges számlákat gyűjteni. | Szigorú, minden kiadást számlával és bizonylattal kell igazolni. |
| Elszámolható rész | A bevétel automatikusan 90%-a lesz az adóalap. | A ténylegesen felmerült és igazolt költségek vonhatók le. |
| Amortizáció | Nem számolható el külön értékcsökkenés. | Az ingatlan beszerzési értékének legfeljebb 2%-a leírható évente. |
| Rezsi elszámolása | A továbbszámlázott rezsi is bevételnek minősül. | A rezsiköltség kiadásként teljes mértékben szembeállítható. |

### Hogyan működik a tételes költségelszámolás?

A tételes költségelszámolás során a bérbeadásból származó bevételt csökkenteni lehet a tevékenységgel közvetlenül összefüggő, számlával igazolt kiadásokkal. Ez a módszer akkor előnyös, ha a tényleges költségek összege meghaladja a bevétel 10 százalékát.

- **Karbantartás és felújítás:** Az ingatlan állagmegóvására fordított anyagok és munkadíjak áfás számlával igazolt összege.
- **Értékcsökkenési leírás:** Az ingatlan beszerzési árának (vagy építési költségének) 2 százaléka évente amortizációként leírható.
- **Közműdíjak:** A bérlő által fogyasztott, de a tulajdonos nevén lévő közművek számlái.
- **Társasházi közös költség:** A társasház részére fizetett üzemeltetési díjak.
- **Biztosítási díj:** Az ingatlanra kötött vagyonbiztosítás éves vagy havi díja.

### Mikor jobb választás a 10%-os diktált költséghányad?

A 10 százalékos diktált költséghányad választása akkor a legkedvezőbb, ha az ingatlannal kapcsolatban alig merül fel elszámolható saját költség. Ebben az esetben a bevétel 90 százaléka minősül jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15 százalékos adót.

Ez a módszer jelentősen csökkenti az adminisztratív terheket, hiszen a bérbeadónak nem kell gyűjtenie a számlákat, és nem kell nyilvántartást vezetnie a kiadásokról. Ideális választás új építésű lakások esetén, ahol még évekig nem várható jelentősebb felújítási munkálat.

## Hogyan kell bevallani az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet?

Az ingatlan bérbevételéből származó jövedelmet az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kötelező feltüntetni a NAV által biztosított felületen. Az év során korábban befizetett adóelőlegeket szintén ebben a bevallásban kell elszámolni.

1. Gyűjtse össze a bérleti díjakról kiállított bizonylatokat és a választott adózási mód szerinti költségszámlákat.
2. Számítsa ki a negyedéves adóalapot és az arra eső 15%-os személyi jövedelemadó-előleg összegét.
3. Fizesse be az adóelőleget a tárgynegyedévet követő hónap 12. napjáig a NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt terhelő adóelőleg beszedési számlájára.
4. Töltse ki az 53-as számú éves SZJA-bevallás megfelelő önálló tevékenységre vonatkozó sorait a tárgyévet követő május 20-ig.

## Mi a teendő a bérlő által fizetett rezsivel?

A bérlő által fizetett rezsiköltség adózási kezelése attól függ, hogy a fogyasztásmérő órák a bérbeadó vagy a bérlő nevén szerepelnek-e. A hatályos adóhatósági szabályozás alapján a mérőórák állása alapvetően befolyásolja az adóalapot.

Ha a mérőórák át vannak íratva a bérlő nevére, akkor a bérlő által közvetlenül a szolgáltatónak fizetett díj egyáltalán nem számít a bérbeadó bevételének. Ha a közművek a tulajdonos nevén maradnak, és a bérlő a rezsit a bérleti díjjal együtt utalja, az összeg bevételnek minősül, kivéve, ha tételes elszámolással kiadásként azonnal leírásra kerül.

## Legális adóoptimalizálási tippek bérbeadóknak

Az adóalap jogszerű csökkentésének egyik leghatékonyabb módja az amortizáció pontos elszámolása és az igazolt felújítási munkák költségként történő beállítása. Ezzel a módszerrel a fizetendő személyi jövedelemadó összege akár nullára is redukálható.

További legális lehetőségként a személyi jövedelemadóról szóló törvény lehetővé teszi, hogy ha a magánszemély másik településen maga is lakást bérel, a saját bérleményének díját levonhatja a kiadott lakásából származó bevételéből, amennyiben a bérbeadás és a bérlés is magánszemélyként történik.

### Kell-e adószám az ingatlan bérbeadáshoz magánszemélyként?

Nem szükséges adószámot igényelni, ha a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi a lakásbérbeadást, és nem választ áfás adózási módot.

### Hogyan kell fizetni az adóelőleget ingatlan bérbeadás után?

Az adóelőleget negyedévente kell kiszámítani és a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell átutalni a NAV megfelelő költségvetési számlájára.

### Leírható-e a bérlő által fizetett közös költség az adóból?

Igen, a társasházi közös költség tételes költségelszámolás alkalmazása esetén számlával vagy bizonylattal igazolva teljes mértékben levonható a bevételből.

### Mi történik, ha nem jelentem be a bérbeadást a NAV-nak?

A be nem jelentett és eltitkolt bérbeadási jövedelem esetén a NAV adóbírságot, késedelmi pótlékot és mulasztási bírságot szabhat ki egy ellenőrzés során.

### Levonható-e a külföldön vagy más városban bérelt lakásom díja a bevételemből?

Igen, a törvényi feltételek teljesülése esetén a más településen bérelt lakás igazolt bérleti díja levonható a saját ingatlan bérbeadásából származó bevételből.