# Ingatlan bérbeadás magánszemélyként: így adózzon szabályosan

Tekintse át az ingatlan bérbeadás magánszemélyként történő adózásának menetét: 15% SZJA, költségelszámolás, szocho-mentesség és a NAV bevallási szabályai.

**Published:** 2026-07-15  
**Updated:** 2026-08-02  
**Source:** https://aztajournal.com/hu/ingatlan-berbeadas-maganszemelykent-adozas

---

> Az ingatlan bérbeadás magánszemélyként 15% személyi jövedelemadó fizetésével jár, amelyet a negyedéves adóelőleg-fizetés és az éves adóbevallás keretében kell rendezni a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé a hatályos jogszabályok alapján.

## Gyors összefoglaló: Az ingatlan bérbeadás legfontosabb adózási szabályai

Magyarországon a magánszemélyként végzett hosszú távú ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adóköteles tevékenységnek minősül. Az adózóknak az adóalap megállapításához két különböző költségelszámolási módszer áll rendelkezésükre.

- **Adómérték**: Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet egységesen **15% személyi jövedelemadó (SZJA)** terheli.
- **10% költséghányad**: Egyszerűsített módszer, ahol a teljes bevétel 90 százaléka számít adóköteles jövedelemnek bizonylatok nélkül.
- **Tételes költségelszámolás**: A bérbeadó a tényleges, számlával igazolt költségeket és az értékcsökkenést vonja le a bevételből.

## Mi az az ingatlan bérbeadás magánszemélyként?

Az ingatlan bérbeadás magánszemélyként olyan rendszeres, jövedelemszerzésre irányuló tevékenység, amelyet az egyén nem egyéni vállalkozóként, hanem saját magánvagyonából végez. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint az ilyen tevékenység önálló tevékenységnek minősül, és az ebből származó bevétel adókötelezettség alá esik.

## Hogyan kell adózni a bérbeadás után lakások esetén?

A lakások bérbeadásakor a magánszemély bérbeadónak választania kell a fix tízszázalékos költséghányad és a tételes költségelszámolás között az adóév elején. Ez a döntés az egész adóévre vonatkozik, és meghatározza az adóalap számításának módját.

| Kritérium | 10% költséghányad | Tételes költségelszámolás |
| --- | --- | --- |
| Adminisztráció | Egyszerű, nem kell számlákat gyűjteni | Szigorú, minden költséget számlával kell igazolni |
| Adóalap mértéke | A bevétel pontosan 90%-a | A bevétel csökkentve a tényleges költségekkel |
| Amortizáció | Nem számolható el külön | Elszámolható (évente általában 2%) |

### Milyen költségek számolhatók el tételes költségelszámolásnál?

A tételes költségelszámolás során a bérbeadó kizárólag a bérbeadott ingatlannal közvetlenül összefüggő, számlával igazolt kiadásokat vonhatja le a bevételből. Az elszámolható tételek körét a személyi jövedelemadóról szóló törvény részletesen szabályozza.

1. **Értékcsökkenési leírás**: Az ingatlan beszerzési értékének általában évi 2 százaléka számolható el amortizációként.
2. **Közüzemi díjak és rezsi**: A bérlő által meg nem térített, a tulajdonos által fizetett gáz-, villany- és vízdíjak számlái.
3. **Karbantartás és felújítás**: Az állagmegóvásra és a lakás korszerűsítésére fordított anyag- és munkadíjak igazolt költségei.
4. **Társasházi közös költség**: A bérbeadott lakásra eső, a társasháznak fizetett üzemeltetési és felújítási hozzájárulás.

## Mikor kell és mikor nem kell áfát fizetni?

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény főszabályként adómentes tevékenységként határozza meg a lakóingatlanok hosszú távú bérbeadását. Ez azt jelenti, hogy a bérleti díjra nem kell felszámítani az általános forgalmi adót.

Kereskedelmi célú szálláshely-szolgáltatás vagy egyéb nem lakáscélú bérbeadás esetén azonban az adómentesség nem alkalmazható automatikusan. A magánszemély bérbeadóként évi 12 millió forint bevételi határig alanyi adómentességet (AAM) választhat az adóhivatalnál.

## Kell-e fizetni szocho-t az ingatlan bérbeadás után?

A jelenlegi magyar adójogszabályok szerint a magánszemélyként végzett ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után nem kell szociális hozzájárulási adót (szocho) fizetni. A korábbi években meglévő egészségügyi hozzájárulás (EHO) fizetési kötelezettség megszűnt.

A szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény értelmében a bérbeadónak kizárólag a 15 százalékos személyi jövedelemadót kell megfizetnie a nettó jövedelme után. Ez a szabályozás jelentősen csökkentette a lakáskiadást terhelő adminisztratív és anyagi terheket.

## Hogyan történik az adóelőleg kiszámítása és bevallása?

A bérbeadásból származó személyi jövedelemadó előlegét a magánszemélynek önállóan kell kiszámítania, és negyedévente az adóhatóság számlájára kell utalnia. Az éves elszámolás az SZJA-bevallás benyújtásával válik teljessé.

- **Negyedéves fizetés**: Az adóelőleget a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni a NAV felé.
- **Adóelőleg-nyilatkozat**: Ha a bérlő kifizetőnek minősülő cég, a bérbeadó nyilatkozhat a költségelszámolás módjáról az adó levonásához.
- **Éves bevallás**: A bérbeadásból származó jövedelmet és a megfizetett előlegeket az adóévet követő május 20-ig kell bevallani az SZJA nyomtatványon.

### Ki minősül fizető-vendéglátónak és miben más az adózása?

A fizető-vendéglátó olyan magánszemély, aki legfeljebb nyolc szobában nyújt rövid távú szálláshely-szolgáltatást. Ők választhatnak tételes átalányadózást is, amely szobánként évente 38 400 forint személyi jövedelemadó megfizetését jelenti.

### Hogyan kell adózni, ha a bérlő fizeti a közüzemi számlákat?

Ha a bérlő a fogyasztásmérők adatai alapján közvetlenül fizeti a közüzemi számlákat, vagy a bérbeadó felé utólag megtéríti azokat, ezek a rezsiösszegek nem minősülnek a bérbeadó adóköteles bevételének.

### Kell-e adószám az ingatlan bérbeadáshoz magánszemélyként?

Hosszú távú lakásbérbeadás esetén a magánszemélynek nem kötelező adószámot igényelnie, ha a bérlő nem igényel számlát. Elegendő az adóazonosító jel használata és az adóelőlegek pontos megfizetése.

### Mi a teendő, ha a bérbeadó külföldi állampolgár?

A külföldi állampolgárnak Magyarországon adóazonosító jelet kell igényelnie a NAV-tól. Az adókötelezettséget a magyarországi ingatlan fekvési helye alapján, a hazai szabályok szerint kell teljesítenie.