Ingatlan értékesítés áfa szabályai Magyarországon
Részletes útmutató az ingatlan-értékesítés áfa szabályairól Magyarországon. Ismerje meg az áfamentességet, az 5%-os és 27%-os kulcsokat, valamint a fordított adózást.
A magyar jogszabályok értelmében az ingatlanok értékesítése főszabály szerint adómentes tevékenységnek minősül. Ez a főszabály azonban nem vonatkozik a beépítetlen építési telkekre, valamint az újnak minősülő ingatlanok értékesítésére. Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) részletesen szabályozza a kivételeket és az adóalanyok választási lehetőségeit.
Legfontosabb tudnivalók
- A használt, vagyis a két évnél régebben használatba vett ingatlanok értékesítése főszabályként teljesen áfa-mentes.
- Az új építésű lakóingatlanokra kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható az alapterületi korlátok betartásával.
- Az 5 százalékos kedvezményes kulcs átmeneti szabálya a 2024 végéig engedélyezett projekteknél egészen 2030 végéig érvényesíthető.
- A vállalkozások dönthetnek az adómentes ingatlanok adókötelessé tétele mellett, amely 27 százalékos áfafizetést és levonási jogot jelent.
Hogyan adózik az ingatlan értékesítése Magyarországon?
Az ingatlanok értékesítésének adóztatása Magyarországon az ingatlan korától, jellegétől és a felek jogállásától függ.
Az Áfa tv. 86. §-a alapján az ingatlanértékesítés alapértelmezetten mentes az adó alól, ami azt jelenti, hogy az eladónak nem kell áfát felszámítania. Ez a mentesség megvédi a magánszemélyeket a plusz adóterhektől a használt lakások adásvétele során.
A törvényalkotó ugyanakkor az építési telkekre és az új ingatlanokra kötelező adófizetést ír elő a gazdasági folyamatok tisztasága érdekében. A vállalkozások emellett a levonható áfa megőrzése érdekében az Áfa tv. 88. §-a szerint adókötelezettséget is választhatnak a használt ingatlanokra.
Mikor mentes az áfa alól az ingatlan-értékesítés?
Az ingatlan értékesítése akkor mentes az adó alól, ha az értékesített beépített ingatlan vagy építmény már nem minősül újnak.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja értelmében mentes az adó alól a beépített ingatlan és a hozzá tartozó földrészlet értékesítése. Feltétel, hogy az első rendeltetésszerű használatbavétel óta már eltelt legalább két naptári év.
Ugyanezen bekezdés k) pontja szerint a beépítetlen ingatlan értékesítése is mentes az adó alól, amennyiben az a jogszabályi definíciók szerint nem minősül építési teleknek.
Mikor kötelezően áfaköteles az új ingatlan értékesítése?
Az új ingatlanok értékesítése minden esetben kötelezően adóköteles, függetlenül attól, hogy az eladó magánszemély vagy gazdasági társaság.
Az adókötelezettség fennállásának pontos kritériumait és az ingatlan új minősítését az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjának alpontjai határozzák meg az alábbi szerkezetben:
| Törvényi hivatkozás | Az ingatlan jogi állapota | Az adókötelezettség megállapítása |
|---|---|---|
| Áfa tv. 86. § (1) j) ja) | Az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg. | Minden esetben kötelezően áfaköteles az értékesítés. |
| Áfa tv. 86. § (1) j) jb) | A használatbavétel megtörtént, de a véglegessé válás óta még nem telt el 2 év. | Kötelezően áfaköteles az értékesítés a 2 éves időszakon belül. |
| Áfa tv. 86. § (1) j) jc) | A rendeltetés megváltozott, és az erről szóló hatósági döntéstől még nem telt el 2 év. | A funkcióváltás miatt az ingatlan újnak minősül, így áfaköteles. |
Milyen áfakulcsok alkalmazhatók az adóköteles értékesítésnél?
Az adóköteles ingatlanügyleteknél a jogszabály főszabályként a 27 százalékos általános áfakulcsot írja elő, de lakóingatlanoknál kedvezményes kulcs is létezik.
A 27 százalékos áfakulcsot kell alkalmazni minden olyan újnak minősülő ingatlanra, amely nem lakás céljára szolgál, így például az irodákra, üzlethelyiségekre és raktárakra.
Az építési telkek értékesítése szintén a 27 százalékos általános adómérték alá esik, mivel ezek nem eshetnek a kedvezményes lakáscélú besorolás alá.
Hogyan alakul az 5%-os áfa új építésű lakásoknál 2026-ban?
Az új építésű lakóingatlanok értékesítése során alkalmazható kedvezményes, 5 százalékos áfamértéknek szigorú méretbeli és határidős korlátai vannak.
A kedvezményes adókulcs alkalmazásához a lakás összes hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert, egylakásos családi házak esetén pedig a 300 négyzetmétert.
- Az 5 százalékos kulcs főszabály szerint a 2026. december 31-ig teljesített értékesítésekre alkalmazható.
- Az átmeneti szabály értelmében a kedvezményes kulcs egészen 2030. december 31-ig érvényesíthető a hosszabb projekteknél.
- Az átmenet feltétele, hogy az építési engedély 2024. december 31-ig véglegessé váljon, vagy az egyszerű bejelentés eddig megtörténjen.
Mit jelent az adókötelessé tétel opciója a gyakorlatban?
Az adókötelessé tétel opciója lehetővé teszi, hogy a vállalkozások saját döntésük alapján áfát számítsanak fel az egyébként adómentes ingatlanok értékesítésekor.
Az Áfa tv. 88. § (1) bekezdése alapján az adóalanyok választhatják, hogy a használt beépített vagy beépítetlen ingatlanjaik eladását adókötelessé teszik. Ez a döntés rendkívül fontos, mert így az eladó megőrizheti az ingatlannal kapcsolatos korábbi beszerzések és felújítások áfalevonási jogát.
E választás esetén az alkalmazandó adómérték minden esetben 27 százalék. Fontos korlátozás, hogy a választás nem terjedhet ki a lakóingatlanok értékesítésére, azok eladása az opció mellett is kötelezően adómentes marad a magánszemélyek védelmében.
A döntést az adóhivatal felé előre be kell jelenteni, és az adóalany a választásától a bejelentés évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
Mikor alkalmazható a fordított adózás céges ügyleteknél?
A fordított adózás az ingatlanértékesítés során akkor alkalmazható, ha mind az eladó, mind a vevő belföldön nyilvántartásba vett áfaalany.
Az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja alapján a fordított adózás alá esnek azok a beépített és beépítetlen ingatlanértékesítések, amelyekre az eladó az adókötelessé tételt választotta.
Ez a mechanizmus azt jelenti, hogy az eladó áfa nélküli számlát állít ki az ügyletben, és a 27 százalékos fizetendő fizetési kötelezettséget a vevő vallja be és rendezi.
Ingatlan értékesítés áfa döntési fa (Összefoglaló)
Az alábbi lépéssorozat segít meghatározni, hogy egy adott ingatlan értékesítése milyen áfa-kezelés alá esik a gyakorlatban.
- Vizsgálja meg, hogy az ingatlan beépítetlen vagy beépített területnek minősül-e a földhivatali bejegyzés alapján.
- Beépítetlen terület esetén ellenőrizze, hogy az építési telek-e, mert ha igen, akkor az ügylet kötelezően 27 százalékos áfa alá esik.
- Beépített ingatlannál határozza meg, hogy új ingatlannak minősül-e, azaz a használatbavételi engedélye 2 éven belüli-e.
- Új lakóingatlan esetén ellenőrizze a hasznos alapterületet: ha az lakásnál 150, háznál 300 négyzetméter alatti, alkalmazza az 5 százalékos áfakulcsot.
- Ha az ingatlan használt és nem lakócélú, ellenőrizze, hogy a felek választottak-e adókötelezettséget az adólevonási jog megőrzése érdekében.
Mikor minősül egy ingatlan újnak az Áfa-törvény szerint?
Az ingatlan akkor minősül újnak, ha az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy a használatbavételi engedély véglegessé válása és az értékesítés között még nem telt el két év.
Alkalmazható-e az 5%-os áfakulcs, ha a lakás hasznos alapterülete meghaladja a 150 négyzetmétert?
Nem, többlakásos lakóingatlanban lévő lakás esetén a 150 négyzetméteres hasznos alapterület felett az értékesítésre kizárólag a 27 százalékos általános áfakulcs alkalmazható.
Vissza lehet-e vonni az ingatlanértékesítésre választott adókötelességet?
Az adókötelessé tétel választásától az adóalany a választás évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el, így a döntés öt évig nem vonható vissza.
Magánszemély vevő esetén is alkalmazható a fordított adózás?
Nem, a fordított adózás kizárólag belföldi adóalanyok közötti ügyletekben alkalmazható. Ha a vevő magánszemély, az ügyletre egyenes adózás vonatkozik.
Mi a teendő, ha rozsdaövezeti akcióterületen vásárolok lakást?
A rozsdaövezeti akcióterületeken épülő, 150 négyzetméternél nem nagyobb lakások vásárlásakor a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható a kijelölt projektek végéig.