Ingatlan-értékesítés áfája 2026-ban: Útmutató az áfaszabályokhoz
Összefoglaló az ingatlan-értékesítés 2026-os áfaszabályairól az új és használt lakások adózási határidejével, a 240 hónapos áfa-korrekcióval és az adókötelessé tétel feltételeivel.
Hogyan alakul az ingatlan-értékesítés áfája 2026-ban? Az ingatlan eladása Magyarországon főszabály szerint adómentes, ám az új ingatlanok és a beépítetlen építési telkek értékesítése kötelezően 27 százalékos vagy kedvezményes 5 százalékos általános forgalmi adó alá esik. A használt ingatlanok értékesítése tárgyi adómentes, de az adóalanyok dönthetnek úgy, hogy az adómentesség helyett az adókötelezettséget választják.
Legfontosabb tudnivalók az ingatlanértékesítés áfájáról (Quick Facts)
- Az új lakóingatlanok értékesítése 150 négyzetméteres hasznos alapterület alatt (társasházaknál) vagy 300 négyzetméter alatt (egylakásos házaknál) 5 százalékos áfakulccsal adózik 2026. december 31-ig.
- Az 5 százalékos adókulcs átmeneti szabály alapján 2027 és 2030 között is alkalmazható az építési engedéllyel vagy egyszerű bejelentéssel 2026 végéig rendelkező projekteknél.
- A használt ingatlanok és a nem építési teleknek minősülő beépítetlen földterületek értékesítése főszabály szerint tárgyi adómentes tevékenység.
- Az adóalanyok a NAV felé tett előzetes bejelentéssel kérhetik a használt ingatlanok értékesítésének adókötelessé tételét, amely 5 évig köti őket.
- A céges ingatlanok eladásakor figyelemmel kell lenni a 240 hónapos pótlólagos áfa-korrekciós kötelezettségre, amennyiben az eladás adómentesen valósul meg.
Hogyan alakul az ingatlan-értékesítés áfája 2026-ban?
Magyarországon a 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) határozza meg a tranzakciók adóügyi minősítését. Három fő kategóriát különböztetünk meg: a kötelezően adóköteles ügyleteket, a főszabály szerint adómentes ügyleteket, valamint az eladó választása szerint adókötelessé tett használt ingatlanok értékesítését.
Az adókötelezettség pontos mértéke és az adózás módja (egyenes vagy fordított adózás) alapvetően attól függ, hogy az érintett ingatlan a törvényi kritériumok szerint újnak vagy használtnak minősül-e, továbbá döntő szerepet játszik az eladó és a vevő adóalanyisága is.
Mikor minősül az ingatlan „újnak” az Áfa tv. szerint?
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja értelmében az ingatlan újnak minősül, ha annak első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy ha a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele, illetve a hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az új ingatlan besorolás alá tartoznak azok a beépített ingatlanok is, amelyeknek a rendeltetését vagy az önálló rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták. Ha az erről szóló hatósági bizonyítvány kiállítása vagy a használatbavétel óta még nem telt el 2 év, a tranzakció kötelezően adóköteles lesz.
Melyek a kötelezően áfaköteles esetek és kulcsok?
A törvény kötelező adófizetést ír elő az új épületek eladásakor és az építési telkek értékesítésekor. Az alábbi táblázat bemutatja az alkalmazandó áfakulcsokat az ingatlanok különböző típusai szerint.
| Ingatlan típusa és besorolása | Alkalmazandó áfakulcs |
|---|---|
| Építési telek értékesítése | 27% |
| Új lakóingatlan (társasházi lakás legfeljebb 150 nm hasznos alapterülettel) | 5% |
| Új lakóingatlan (egylakásos családi ház legfeljebb 300 nm hasznos alapterülettel) | 5% |
| Új nem lakóingatlan (például iroda, üzlethelyiség, raktár) | 27% |
| Méretkorlátot meghaladó új lakóingatlanok | 27% |
Meddig érvényes az 5%-os új lakásáfa és mik az átmeneti szabályok?
A kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs a jelenlegi szabályozás alapján főszabály szerint a 2026. december 31-ig teljesített új lakóingatlan-értékesítésekre vonatkozik. Az adóhatóság hivatalos tájékoztatása alapján a jogszabály egy átmeneti mentességet biztosít az ezt követő időszakra.
Az 5 százalékos adómérték 2027. január 1-je és 2030. december 31-e között is alkalmazható marad azon lakóingatlanok értékesítésekor, amelyeknél az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált, vagy amelyeknek az egyszerű bejelentése ezen időpontig megtörtént.
A kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken épülő, legfeljebb 150 négyzetméteres új lakások értékesítésére az Áfa tv. 3. számú mellékletének 59. pontja értelmében időbeli korlátozás nélkül vonatkozik a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs.
Mikor áfamentes a használt ingatlan értékesítése?
A használt ingatlan értékesítése főszabály szerint mentes az adó alól. Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) és k) pontja szerint a beépített használt ingatlanok, valamint a beépítetlen földterületek (amennyiben azok nem minősülnek építési teleknek) értékesítése tárgyi adómentes tranzakciónak minősül.
Ha az eladó nem tesz külön bejelentést az állami adóhatóság felé a tevékenység adókötelessé tételéről, az adásvétel során az eladónak nem szabad áfát felszámítania a vevő felé, és számlát is áfamentesen kell kiállítania.
Milyen áfaszabályok vonatkoznak a céges ingatlanok eladására?
A céges ingatlan értékesítésekor kiemelt figyelmet kell fordítani a korábban levont előzetes áfa korrekciójára. Az Áfa tv. 136. §-a alapján az ingatlanok esetében a beszerzést vagy az első használatbavételt követően egy 240 hónapos (azaz 20 éves) figyelési időszakot kell alkalmazni.
Amennyiben egy vállalkozás az ingatlan beszerzésekor vagy felújításakor áfát vont le, majd ezt az ingatlant a 240 hónapos időszakon belül adómentesen értékesíti, az eladónak a még hátralévő hónapokra jutó levont áfát arányosan vissza kell fizetnie a költségvetés javára a NAV-nak.
Ezt a jelentős pénzügyi terhet és visszafizetési kötelezettséget a vállalkozások úgy tudják elkerülni, ha élnek az Áfa tv. 88. §-ában biztosított adókötelessé tétel lehetőségével, amellyel az értékesítés adókötelessé válik.
Hogyan működik az adókötelessé tétel opciója?
Az adóalanyok dönthetnek úgy, hogy a főszabály szerint mentes használt ingatlanok értékesítését adókötelessé teszik az Áfa tv. 88. § (1) bekezdése alapján. Az adókötelessé tétel választása esetén az alkalmazandó adó mértéke minden esetben a 27 százalékos általános áfakulcs.
Ha a tranzakcióban mind az eladó, mind a vevő belföldi adóalany, az adókötelessé tett értékesítés az Áfa tv. 142. §-a alapján fordított adózás alá esik. Ekkor az eladó áfa nélkül számláz, az adót pedig a vevő vallja be és fizeti meg.
Amennyiben a vevő nem adóalany (például magánszemély), a fordított adózás nem alkalmazható. Ebben az esetben az eladó egyenes adózással, 27 százalékos áfával növelt áron köteles kiállítani a számlát a magánszemély vevő részére.
Hogyan kell bejelenteni az adókötelessé tételt a NAV felé?
Az adókötelessé tétel kiválasztása szigorú adminisztratív lépésekhez kötődik. Az adózónak az alábbi eljárás szerint kell eljárnia a bejelentés során.
- A választást a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig, azaz december 31-ig kell bejelenteni az állami adóhatóság részére az előírt formanyomtatványon.
- Tevékenységet év közben megkezdő adóalanyoknak a bejelentést közvetlenül a tevékenységük megkezdése előtt kell megtenniük.
- A bejelentés során az adóalany dönthet úgy is, hogy az adókötelessé tételt kizárólag a lakóingatlannak nem minősülő épületek értékesítésére szűkíti le.
- A benyújtott és elfogadott bejelentéstől a választás évét követő ötödik naptári év végéig az adóalany törvényesen nem térhet el.
Hány százalék az áfa használt ingatlan eladása esetén?
A használt beépített ingatlanok értékesítése főszabály szerint tárgyi adómentes, így az áfa kulcsa 0 százalék. Amennyiben az eladó élt az adókötelessé tétel opciójával, az értékesítésre 27 százalékos áfakulcs vonatkozik.
Hogyan kerülhető el a 240 hónapos áfa-visszafizetési kötelezettség céges ingatlan eladásakor?
A visszafizetési kötelezettség elkerülhető, ha a cég az eladást megelőzően adókötelessé teszi az ingatlanértékesítését a NAV felé történő bejelentéssel. Így az értékesítés adóköteles ügylet lesz, és nem kell elvégezni az adómentessé válás miatti áfa-korrekciót.
Mikor kell fordított adózást (FAD) alkalmazni az ingatlanértékesítésnél?
Fordított adózást akkor kell alkalmazni, ha az eladó az adómentes ingatlan értékesítését adókötelessé tette, és mind az eladó, mind a vevő belföldön bejegyzett általános forgalmi adóalanyként jár el a tranzakció során.
Magánszemélyként kell-e áfát fizetnem, ha több ingatlant adok el egymás után?
A magánszemélyként végzett értékesítés főszabály szerint nem esik áfa alá. Ha azonban a magánszemély sorozat jelleggel (2 naptári éven belül 4 vagy több alkalommal) értékesít építési telket vagy új ingatlant, adóalanygá válhat, és áfafizetési kötelezettsége keletkezhet.