# Ingatlan értékesítés áfája Magyarországon

Részletes útmutató az ingatlan értékesítés áfa-kezeléséről: új és használt ingatlanok áfa-kulcsai, az 5 százalékos lakásáfa határidői és az adókötelessé tétel szabályai.

**Published:** 2026-07-04  
**Updated:** 2026-07-04  
**Source:** https://aztajournal.com/hu/ingatlan-ertekesites-afa-szabalyok

---

> Az ingatlan értékesítésének áfakezelése Magyarországon az ingatlan jellegétől, használati idejétől és az eladó áfa-státuszától függ. Ez az útmutató részletesen bemutatja az új és használt ingatlanok áfa-kulcsait, az 5 százalékos lakásáfa 2026-os és azutáni határidőit, valamint az adókötelessé tétel feltételeit.

Az ingatlan értékesítés áfája Magyarországon alapvetően az ingatlan kora és funkciója alapján dől el. Az új ingatlanok és az építési telkek értékesítése főszabály szerint áfaköteles, míg a használt ingatlanok eladása tárgyi adómentes. Az adózás módja szerint az ügylet lehet egyenes adózású, fordított adózású vagy adómentes.

## Kulcsfontosságú tudnivalók

- Az új ingatlanok értékesítése főszabály szerint **27%-os áfa** alá esik, de a lakóingatlanok meghatározott méretig kedvezményes, **5%-os kulccsal** adóznak.
- A használt ingatlanok értékesítése az Áfa tv. szerint alapvetően **adómentes** tevékenységnek minősül.
- Az 5%-os lakásáfa alkalmazása a **2026. december 31-ig** megszerzett építési engedélyek esetén egészen **2030 végéig** biztosított.
- Az adóalanyok dönthetnek az adómentes ingatlanértékesítés **adókötelessé tétele** mellett, amelyről a NAV felé kell nyilatkozni.

## Hogyan alakul az ingatlan értékesítés áfája 2026-ban?

Az ingatlanok értékesítésénél alkalmazandó áfa-szabályokat a 2007. évi CXXVII. törvény határozza meg a beépítettség mértéke alapján.

- **Egyenes adózás:** Az eladó számítja fel az áfát, amelyet a vevő fizet meg a számla alapján, jellemzően nem adóalany vevő esetében.
- **Fordított adózás:** Belföldi áfaalanyok közötti, adókötelessé tett értékesítésnél a vevő kötelezett az áfa bevallására és megfizetésére.
- **Adómentes értékesítés:** A törvény erejénél fogva mentes az áfa alól a használatbavételi engedéllyel rendelkező, két évnél régebbi ingatlanok eladása.

## Melyik ingatlan számít újnak az Áfa tv. szerint?

Új ingatlannak minősül minden olyan beépített ingatlan, amelynek használatbavétele még nem történt meg, vagy az első használatbavétele óta még nem telt el két év.

- **Első használatbavétel hiánya:** Az ingatlan szerkezetkész vagy félkész állapotú, és fizikálisan még nem vették használatba.
- **A kétéves szabály:** A használatbavételi engedély vagy a használatbavétel tudomásulvételének véglegessé válása óta kevesebb mint 2 év telt el az értékesítésig.
- **Funkcióváltás:** Ha az ingatlan rendeltetése megváltozott vagy az albetétek száma módosult, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása óta nem telt el 2 év.

## Ingatlan-típusok és áfa-kulcsok összehasonlítása

| Ingatlan típusa és mérete | Áfa-kulcs | Jogszabályi feltétel |
| --- | --- | --- |
| Új társasházi lakás (hasznos alapterület max. 150 m²) | 5% | Áfa tv. 3. számú melléklet |
| Új egylakásos családi ház (hasznos alapterület max. 300 m²) | 5% | Áfa tv. 3. számú melléklet |
| Új egyéb ingatlan (pl. iroda, műhely, üzlethelyiség) | 27% | Áfa tv. 82. § (1) bekezdés |
| Építési telek | 27% | Áfa tv. 86. § (1) k) pont szerinti kivétel |
| Használt beépített ingatlan (2 évnél régebbi) | Adómentes | Áfa tv. 86. § (1) j) pont |
| Beépítetlen ingatlan (nem építési telek) | Adómentes | Áfa tv. 86. § (1) k) pont |

## Hogyan változnak az 5%-os lakásáfa szabályai 2026 után?

Az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes adókulcs átmeneti szabályozását szigorú építésügyi határidőkhöz köti a jogalkotó.

- **2026. december 31-ig:** Ezen időpontig az 5%-os áfa-kulcs általános jelleggel alkalmazható minden olyan új lakóingatlan eladásakor, amely megfelel a méretkorlátoknak.
- **2030. december 31-ig tartó átmeneti időszak:** A kedvezményes áfa továbbra is alkalmazható, ha a lakóingatlan építésére vonatkozó építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált.
- **Egyszerű bejelentés szabálya:** Egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység esetén a bejelentésnek legkésőbb 2026. december 31-ig meg kell történnie a kedvezmény megőrzéséhez.

## Mikor és hogyan választható az adómentes ingatlan adókötelessé tétele?

Az adóalany dönthet úgy, hogy a törvény szerint adómentes használt ingatlanok vagy nem építési telkek értékesítését adókötelessé teszi.

- **NAV-bejelentés határideje:** Az adókötelessé tételre vonatkozó választást a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig kell bejelenteni az állami adóhatóságnak.
- **Az 5 éves kötöttség szabálya:** Az adóalany a választásától a bejelentés évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el, a döntés nem vonható vissza korábban.
- **Lakóingatlanra vonatkozó korlátozás:** Az adómentesség megszüntetésének joga külön is választható a lakóingatlanok és a lakóingatlannak nem minősülő egyéb építmények tekintetében.

## Mikor alkalmazható a fordított adózás ingatlan eladásakor?

A fordított adózás alkalmazása kizárja, hogy az értékesítő számlázzon áfát a vevő részére, és megelőzi a láncolatos áfalevonási problémákat.

- **Belföldi áfaalany vevő:** Az ügyletben mind az eladónak, mind a vevőnek belföldön nyilvántartásba vett áfaalanynak kell lennie.
- **Adókötelessé tett értékesítés:** A fordított adózás feltétele, hogy az eladó az Áfa tv. 88. §-a szerint korábban adókötelessé tette az egyébként mentes ingatlaneladást.
- **Nem áfaalany vevő esete:** Amennyiben a vevő magánszemély vagy jogi személyiséggel nem rendelkező nem adóalany szervezet, az ügylet egyenes adózással adózik.

## Mit jelent a sorozatjellegű ingatlanértékesítés magánszemélyeknél?

A magánszemélyek rendszeres ingatlanértékesítése bizonyos mennyiségi korlát átlépése után üzletszerű gazdasági tevékenységnek minősül az adóhatóság előtt.

- **A darabszámi korlát:** Sorozatjellegűnek minősül az értékesítés, ha a magánszemély 2 naptári éven belül a negyedik vagy további ingatlant adja el.
- **Érintett ingatlantípusok:** A szabályozás az építési telkekre, a beépítés alatt álló ingatlanokra, valamint az új beépített ingatlanokra terjed ki.
- **Adózási következmény:** A negyedik ingatlanértékesítéstől kezdve a magánszemély áfaalannyá válik, és az értékesítés után áfafizetésre kötelezett.

### Alkalmazható-e az 5%-os lakásáfa 300 négyzetméter feletti családi házra?

Nem. Az Áfa tv. szerint az 5%-os kedvezményes kulcs kizárólag a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű egylakásos családi házakra alkalmazható. Az ezt meghaladó méretű családi házak értékesítése a teljes területre vonatkozóan 27%-os áfa alá esik.

### Visszavonható-e az ingatlan értékesítésre választott áfa-kötelezettség 5 éven belül?

Nem. Az Áfa tv. 88. § (5) bekezdése alapján az adókötelezettség választására vonatkozó bejelentéstől a választás évét követő ötödik naptári év végéig nem lehet eltérni, így a bejelentés öt éven belül nem fellebbezhető meg és nem vonható vissza.

### Áfásan kell-e számlázni a használt lakás eladását magánszemélyként?

Nem. A magánszemélyként történő használt lakás eladása nem minősül gazdasági tevékenységnek, ráadásul a használt ingatlanok értékesítése főszabály szerint tárgyi adómentes tevékenység, így az ügylet után nem kell áfát fizetni vagy számlázni.

### Mikor minősül egy telek építési teleknek az áfa szempontjából?

Az a beépítetlen földterület minősül építési teleknek, amely építmény létesítésére szolgál, és a helyi építési szabályzat, vagy a hatályos rendezési terv szerint beépítésre szánt területen fekszik, függetlenül attól, hogy van-e már rá építési engedély.