Ingatlanbérbeadás ÖVTJ és TEÁOR kódjai: Útmutató az adózáshoz
Összefoglaló az ingatlanbérbeadás ÖVTJ és TEÁOR kódjairól. Ismerje meg a 6820-as főcsoport szabályait, az egyéni vállalkozók kötelezettségeit és a 2025-ös átállás részleteit.
Kulcsfontosságú tudnivalók az ingatlanbérbeadás kódjairól
Az ingatlanbérbeadási tevékenység végzéséhez szükséges kódok kiválasztása és bejelentése közvetlenül függ az adózó jogi státuszától és az ingatlan típusától. A kötelezettségek meghatározásakor a magánszemélyek bérbeadási formáját, valamint az egyéni és társas vállalkozások eltérő nyilvántartási rendszereit kell figyelembe venni.
- Magánszemélyek és adószámmal rendelkező magánszemélyek: Az egyszerű magánszemélyként végzett bérbeadáshoz nem szükséges ÖVTJ kód, míg adószám kiváltásakor az adóhatóság felé be kell jelenteni a megfelelő azonosítót.
- Egyéni vállalkozók: Számukra törvényileg kötelező az ÖVTJ kód bejelentése és szerepeltetése a hatósági nyilvántartásban.
- Társas vállalkozások: A cégek (például Kft., Bt.) nem ÖVTJ, hanem a TEÁOR kódrendszert alkalmazzák tevékenységük bejelentésére.
- Fő kategória (6820): Mind az ÖVTJ, mind a TEÁOR esetében a 6820-as kódcsoport jelöli a saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan bérbeadását és üzemeltetését.
Ki használ ÖVTJ kódot, és ki nem az ingatlanbérbeadás során?
Az ÖVTJ kód alkalmazásának kötelezettsége Magyarországon szigorúan ahhoz kapcsolódik, hogy a bérbeadó milyen jogi formában végzi az ingatlan hasznosítását.
A hétköznapi magánszemélyként tevékenykedő bérbeadóknak egyáltalán nincs szükségük ÖVTJ kódra a bérbeadáshoz. A magánszemélytől származó bérleti díj bevétel az összevont adóalap részét képezi, amely után a hatályos szabályok szerint 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
Ha a magánszemély adóköteles tevékenysége miatt adószám kiváltására kötelezett, a 2017. évi CL. törvény rendelkezései alapján a tevékenységét a megfelelő ÖVTJ kód szerint köteles bejelenteni az állami adóhatósághoz. Fontos azonban kiemelni, hogy ez az adószámos státusz még nem hoz létre egyéni vállalkozói jogviszonyt.
Az egyéni vállalkozók esetében a szabályozás jóval szigorúbb. A 2009. évi CXV. törvény 6. § (1) c) pontja kötelezően előírja, hogy az egyéni vállalkozónak a főtevékenységét, valamint minden egyéb tevékenységét a hatályos ÖVTJ szerinti kóddal kell megjelölnie a hivatalos nyilvántartásban.
Melyek a legfontosabb ÖVTJ kódok a 6820-as csoportban?
A bérbeadási tevékenység pontos jellegét a részletes alosztályok határozzák meg a hivatalos állami osztályozási rendszerben.
A 36/2011. (XII. 23.) KIM rendelet melléklete részletesen szabályozza a 68. szekció (Ingatlanügyletek) alá tartozó önálló tevékenységek jegyzékét. Az alábbi táblázat bemutatja az ingatlanbérbeadáshoz kapcsolódó hivatalos ÖVTJ kódokat és azok gyakorlati alkalmazását.
| ÖVTJ kód | Hivatalos megnevezés | Tipikus alkalmazási eset |
|---|---|---|
| 682001 | Lakóingatlan bérbeadás | Hosszú távú (havi vagy éves) lakás- és házbérlet |
| 682002 | Gazdasági építmény bérbeadása | Irodák, raktárépületek, gyárak, mezőgazdasági ingatlanok |
| 682003 | Földterület bérbeadás | Üres telkek, termőföldek, mezőgazdasági területek bérbeadása |
| 682004 | Oktatást szolgáló építmény bérbeadása | Iskolai tantermek, oktatási központok bérbeadása |
| 682005 | Sportlétesítmény bérbeadása | Sportpályák, tornacsarnokok, uszodák bérlete |
| 682006 | Művelődési ház bérbeadása | Kulturális és közösségi programoknak helyet adó épületek |
| 682007 | Üzlethelyiség bérbeadása | Kereskedelmi üzletek, fodrászszalonok vagy szépségszalonok |
| 682008 | Saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése m.n.s. | Garázsok, tartós parkolóhelyek bérbeadása |
Szigorú határvonalat kell húzni a tartós bérbeadás és a turisztikai célú szolgáltatások között. A rövid távú, jellemzően platformokon (például Airbnb) keresztül végzett szálláshely-szolgáltatás nem a 6820-as kód alá tartozik, hanem az 55-ös ágazat (szálláshely-szolgáltatás) szabályai alá esik.
Milyen TEÁOR kódot kell használni cégként?
A társas vállalkozások esetében az egyéni vállalkozóktól eltérő kódrendszert kell alkalmazni a tevékenység bejegyzése során.
Amennyiben a bérbeadási tevékenységet gazdasági társaság (például Kft. vagy Bt.) végzi, úgy nem ÖVTJ, hanem TEÁOR kódot kell használni. A szerkezetileg azonos rendszereket a jogviszony alanya különbözteti meg egymástól. A cégek esetében a TEÁOR 6820 („Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése”) szakágazat jelöli ezt a tevékenységi kört, amelyet a 2011. évi CII. törvény mellékletei is hivatkoznak.
Mi volt a teendő a TEÁOR'08 -> TEÁOR'25 átállás során?
Az országos statisztikai kódrendszer reformja szigorú határidőket szabott a vállalkozások számára a korábbi azonosítók frissítésére.
A 2009. évi CXV. törvény 38/F. § (1) bekezdése alapján a Nemzeti Adó- és Vámhivatal 2025. január 31-ig hivatalból és automatikusan átvezette azokat a kódokat, amelyeknél a fordítókulcs egyértelmű megfeleltetést tett lehetővé. Azoknak az egyéni vállalkozóknak, akik manuálisan kívánták elvégezni a módosítást, a jogszabály 2025. július 1-ig biztosított bejelentési lehetőséget.
A hivatkozott törvény 38/F. § (2) bekezdése szerint az átállás záró akkordjaként, 2025. augusztus 31-én az adóhatóság a be nem jelentett vagy meg nem újított TEÁOR'08 szerinti egyéb tevékenységeket visszamenőleges hatállyal, 2024. december 31-i dátummal hivatalból lezárhatta.
Az ingatlanbérbeadással érintett vállalkozások számára kedvező volt, hogy a 6820-as csoport kódjai és azok belső tartalma érdemben nem változott a TEÁOR'08 és a TEÁOR'25 rendszerek közötti átállás során, így a bérbeadási tevékenységek besorolása folytonos maradt.
Összefoglaló: Melyik bérbeadási kódot válasszam?
A hatékony és gyors kódválasztás érdekében az alábbi gyakorlati útmutató segít meghatározni a megfelelő ÖVTJ vagy TEÁOR azonosítót az ingatlan jellege alapján.
| Bérbeadott ingatlan típusa | Alkalmazandó kód (ÖVTJ / TEÁOR) |
|---|---|
| Lakás, családi ház, lakóapartman | 682001 (ÖVTJ) / 6820 (TEÁOR) |
| Iroda, raktár, ipari csarnok, gyár | 682002 (ÖVTJ) / 6820 (TEÁOR) |
| Üres telek, szántó, termőföld | 682003 (ÖVTJ) / 6820 (TEÁOR) |
| Üzlethelyiség, kereskedelmi egység | 682007 (ÖVTJ) / 6820 (TEÁOR) |
| Önálló garázs, parkolóhely | 682008 (ÖVTJ) / 6820 (TEÁOR) |
Amennyiben a vállalkozás egyszerre több különböző típusú ingatlant ad bérbe, úgy a nyilvántartásba több kód is bejegyezhető. Főtevékenységként azt a kódot kell megjelölni, amelyből a vállalkozásnak a legnagyobb realizált bevétele származik.
Kinek kötelező az ÖVTJ kód alkalmazása az ingatlanbérbeadás során?
Az ÖVTJ kód alkalmazása az egyéni vállalkozók számára kötelező a nyilvántartásba vétel során a 2009. évi CXV. törvény alapján. Emellett az adószámmal rendelkező, de nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknek is be kell jelenteniük a kódot a NAV felé a tevékenység megkezdésekor.
Mi a különbség az ÖVTJ és a TEÁOR kód között?
Az ÖVTJ (Önálló Vállalkozók Tevékenységi Jegyzéke) kódot az egyéni vállalkozók és adószámos magánszemélyek használják, míg a TEÁOR (Tevékenységek Egységes Ágazati Osztályozási Rendszere) kódot a társas vállalkozások (például Kft., Bt.) alkalmazzák a tevékenységeik bejelentésére.
Melyik TEÁOR kód alá tartozik a lakás és az iroda bérbeadása?
Mind a lakóingatlanok (lakás, ház), mind a nem lakóingatlanok (iroda, raktár, üzlethelyiség) bérbeadása egységesen a TEÁOR 6820-as („Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése”) szakágazat alá tartozik a cégek esetében.
Változtak-e az ingatlanbérbeadás kódjai a TEÁOR'25 átállással?
Nem, a 6820-as kód alá tartozó ingatlanbérbeadási és üzemeltetési tevékenységek besorolása és tartalma változatlan maradt a TEÁOR'08 és a TEÁOR'25 kódrendszerek közötti átállás során.
Melyik kódot kell használni az Airbnb és a rövid távú szállásadás esetén?
A rövid távú, turisztikai célú szálláshely-szolgáltatás (pl. Airbnb) nem a 6820-as bérbeadási kódok alá tartozik, hanem a szálláshely-szolgáltatást jelölő 55-ös ágazat kódjait kell alkalmazni rá.