# Ingatlanközvetítés adózása 2026-ban Az ingatlanközvetítés adózása és adminisztrációja 2026-ban fontos változások elé néz: emelkedik az alanyi adómentesség határa, és negyedéves járulékbevallásra térnek át a vállalkozások. **Published:** 2026-07-05 **Updated:** 2026-07-05 **Source:** https://aztajournal.com/hu/ingatlankozvetito-adozas-szabalyok-2026 --- > Az ingatlanközvetítés adózási és adminisztratív szabályai jelentősen változnak 2026-ban. Az egyéni vállalkozások negyedéves adóbevallásra térnek át, miközben az alanyi adómentesség értékhatára 20 millió forintra emelkedik. Szigorú pénzmosás-ellenes ügyfél-átvilágítási szabályokat és kötelező szakmai regisztrációt kell alkalmazni. Egy ingatlanközvetítő vállalkozás adózása és jogszabályi megfelelése 2026-ban több tényezőtől függ. A választott vállalkozási formától, az éves bevételtől és az ügylet típusától függően eltérő adózási és belső adminisztrációs kötelezettségek érvényesek. A főbb szabályokat az **Áfa tv.** és a **személyi jövedelemadóról szóló törvény** határozza meg. ## Legfontosabb tudnivalók (Key Takeaways) - 2026-tól az alanyi adómentesség (AAM) értékhatára **20 millió forintra** emelkedik, amely alatt nem kell 27%-os ÁFÁ-t felszámítani. - Az átalányadózó egyéni vállalkozók az általános, **45%-os költséghányadot** kötelesek alkalmazni a TEÁOR 68.31 tevékenység végzésekor. - A KATA adózási forma a partneri kör miatt a legtöbb ingatlanközvetítői struktúrában nem alkalmazható a céges számlázási tilalom következtében. - A pénzmosás elleni törvény alapján az ingatlanközvetítők kötelezett szolgáltatók, így belső szabályzattal és kijelölt felelőssel kell rendelkezniük. - Az egyéni vállalkozók negyedévente nyújtják be a járulékbevallást, és a szocho alapja után nem érvényesül a korábbi 112,5%-os szorzó. ## Hogyan kell adóznia egy ingatlanközvetítőnek 2026-ban? Az ingatlanközvetítést végző vállalkozások választhatnak az egyéni vállalkozás vagy a társasági forma (Kft., Bt.) között, különböző adózási modellekkel. Az egyéni vállalkozók számára a legnépszerűbb forma az **átalányadózás**, amely egyszerűsített adminisztrációt és költségelszámolást biztosít. A társas vállalkozások a klasszikus **társasági adó (TAO)** vagy a kedvezményes **kisvállalati adó (KIVA)** hatálya alá jelentkezhetnek be. A profit kivonása és a személyes közreműködés adóterhei határozzák meg a legoptimálisabb választást az éves bevételi volumen függvényében. ## Milyen TEÁOR és ÖVTJ kódok alá tartozik az ingatlanközvetítés? Az ingatlanközvetítési tevékenységeket a statisztikai osztályozásban precíz kormányzati kódok szerint kell bejelenteni az állami nyilvántartásokba. A társas vállalkozások a fő tevékenységi körök bejelentésekor a TEÁOR nómenklatúrát használják, míg az egyéni vállalkozók az ÖVTJ kódok alapján azonosítják a pontos szakmai részterületeket. - **TEÁOR 68.31** – Ingatlanügyletek közvetítése: Ez a gyűjtőkód magában foglalja az ingatlan adásvételének, cseréjének és bérbeadásának közvetítését. - **ÖVTJ 683101** – Lakóingatlan, földterület közvetítése: Lakóingatlanok és beépítetlen telekterületek adásvételi és bérleti ügyleteinek professzionális lebonyolítása. - **ÖVTJ 683102** – Egyéb ingatlan közvetítése: Nem lakáscélú ingatlanok, például ipari parkok, irodaházak és üzlethelyiségek közvetítése. - **ÖVTJ 683203** – Ingatlan-értékbecslés: Amennyiben a vállalkozó nem közvetít, hanem kizárólag szakértői értékbecslési feladatokat lát el. ## Hogyan alakul az ÁFA az ingatlanközvetítői jutalék után? Az ingatlanközvetítés után kiszámlázott jutalék és sikerdíj fő szabályként 27%-os általános forgalmi adó hatálya alá eső szolgáltatásnyújtásnak minősül. Bár az ingatlanok bérbeadása vagy értékesítése bizonyos esetekben mentesülhet az adó alól, ez a mentesség nem terjed ki az ügynöki közvetítésre. A **2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 110. § (1)** bekezdése értelmében a közvetítői szolgáltatás csak akkor adómentes, ha a közvetített főügylet az adómentességek szűk, törvényben meghatározott körébe tartozik. Az ingatlanközvetítői tevékenység nem felel meg ezen speciális feltételeknek. Az induló vagy kisebb volumenű vállalkozások számára komoly könnyítést jelent az **alanyi adómentesség (AAM)**. 2026-ban ennek az adómentességi formának az éves értékhatára **20 millió forint**, így az ezt meg nem haladó árbevételű közvetítők mentesülnek a 27%-os áfafizetési és -bevallási kötelezettség alól. ## Átalányadózás egyéni vállalkozóként: miért a 45%-os költséghányad érvényes? Az ingatlanközvetítői tevékenységet végző egyéni vállalkozásoknak az átalányadózásban az általános **45%-os költséghányadot** kell alkalmazniuk a jövedelemszámítás során. A személyi jövedelemadóról szóló törvény taxatíve felsorolja azokat a tevékenységi köröket, amelyek a kedvezményes, 80%-os költséghányad alá tartoznak. Mivel a TEÁOR 68 és az ÖVTJ 6831 kódok nem szerepelnek ebben a kivételes jogszabályi listában, a közvetítők a bevételük 55%-át kénytelenek adóköteles jövedelemként elszámolni. | Éves elért árbevétel (HUF) | Elismert költség (45%) | Adóköteles jövedelem (55%) | Adómentes jövedelemrész (2026) | | --- | --- | --- | --- | | 10 000 000 Ft | 4 500 000 Ft | 5 500 000 Ft | 1 936 800 Ft (részben adómentes) | | 30 000 000 Ft | 13 500 000 Ft | 16 500 000 Ft | 1 936 800 Ft feletti rész adóköteles | | 58 000 000 Ft | 26 100 000 Ft | 31 900 000 Ft | Felső határközeli adóalap | ## Alkalmazható-e a KATA az ingatlanközvetítői tevékenységre? A KATA adózási forma elméletileg nyitva áll az ingatlanközvetítők előtt, de a gyakorlati megvalósítása a partneri struktúrák miatt szinte teljesen ellehetetlenült. A kisadózó vállalkozások tételes adójának szabályrendszere szigorú korlátozást tartalmaz. A KATA hatálya alatt adózó vállalkozó kizárólag **belföldi magánszemélyek** részére állíthat ki számlát. Amennyiben egy ingatlanközvetítő akár egyetlen számlát is kiállít egy cégnek, társasháznak vagy egyéb jogi személynek, azonnal elveszíti a KATA-státuszát, és átkerül a jóval magasabb adminisztrációval járó VSZJA hatálya alá. ## Milyen adózási formák állnak rendelkezésre cégeknek? A jogi személyként (például Kft.-ként vagy Bt.-ként) működő ingatlanközvetítő irodák alapvetően két nagy adózási alternatíva közül választhatnak. A **társasági adó (TAO)** mértéke az adózás előtti eredmény 9%-a, amelyhez a tulajdonosoknak a nyereség felvételekor további 15% személyi jövedelemadót és szociális hozzájárulási adót kell fizetniük osztalékágon. A **kisvállalati adó (KIVA)** kulcsa 10%, amely a személyi jellegű kifizetésekre és a jóváhagyott osztalékra vetül rá, így magasabb bérköltségek mellett komoly megtakarítást jelenthet a növekedési fázisban lévő irodáknak. ## Pénzmosás-ellenes (AML) kötelezettségek az ingatlanközvetítésben Az ingatlanközvetítők a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről szóló **2017. évi LIII. törvény (Pmt.)** alapján kiemelt kötelezettségekkel bírnak. A jogszabály egyértelműen meghatározza azokat a helyzeteket, amikor a közvetítő irodának vagy az önálló ügynöknek kötelezően alkalmaznia kell a pénzmosás-ellenes belső kontrollokat és az ügyfelek fizikai azonosítását. - **Bérleti díj értékhatár:** A bérlet közvetítése esetén az ügyfél-átvilágítási kötelezettség akkor lép életbe, ha a havi bérleti díj eléri vagy meghaladja az **500 000 forintot**. - **Kötelező KYC-folyamat:** Minden adásvételi szerződés előkészítése során el kell végezni a vevők és az eladók személyazonosságának ellenőrzését és a tényleges tulajdonosi nyilatkozatok bekérését. - **Belső szabályzat elkészítése:** Az irodáknak kötelezően rendelkezniük kell a hatóságok által jóváhagyott és folyamatosan aktualizált saját pénzmosás-ellenes belső szabályzattal. - **SZTFH felügyelet:** A Szabályozott Tevékenységek Felügyeleti Hatósága és a NAV folyamatosan ellenőrzi a nyilvántartások vezetését, aminek elmulasztása súlyos bírságokat vonhat maga után. ## Változások az adóadminisztrációban 2026-tól A 2026-os adóév több lényeges adminisztrációs és adóalap-számítási egyszerűsítést hoz az egyéni vállalkozóként tevékenykedő közvetítőknek. Az egyik legfontosabb változás, hogy a korábbi havi bevallási kötelezettség helyett az érintett vállalkozóknak a '58-as jelű járulékbevallást elegendő **negyedévente** benyújtaniuk. Ezzel párhuzamosan kedvezően alakul a szociális hozzájárulási adó alapja is: megszűnik a korábbi 112,5%-os szorzó, így az adóalap a minimálbér vagy a garantált bérminimum tiszta 100%-ára csökken. A NAV emellett az online számlaadatok alapján félkész bevallástervezeteket biztosít az egyéni vállalkozásoknak. ### Választhatja-e az ingatlanközvetítő a kedvezményes 80%-os költséghányadot? Nem. A személyi jövedelemadóról szóló törvény nem sorolja fel a TEÁOR 68 és az ÖVTJ 6831 kódokat a kiemelt 80%-os tevékenységek listáján, így kizárólag az általános 45%-os költséghányadot lehet érvényesíteni. ### Milyen esetekben kötelező az ügyfél-átvilágítás bérbeadás közvetítésekor? Bérleti jog közvetítése során akkor kötelező elvégezni a Pmt. szerinti teljes körű ügyfél-átvilágítást, ha a vonatkozó havi bérleti díj eléri vagy meghaladja az 500 000 forintot. ### Számlázhat-e áfamentesen az alanyi adómentes ingatlanközvetítő? Igen, amennyiben az ingatlanközvetítő éves szinten nem haladja meg az alanyi adómentesség 2026-ban érvényes 20 millió forintos felső értékhatárát, jogosult áfamentes számlát kiállítani a jutalékáról. ### Szükséges-e szakképesítés és hatósági nyilvántartásba vétel az ingatlanközvetítés elkezdéséhez? Igen, a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet értelmében a tevékenység megkezdése előtt kötelező megszerezni az előírt állami szakmai képesítést, és regisztrálni kell a területileg illetékes kormányhivatal hatósági nyilvántartásába.