# Mikor adómentes az örökölt ingatlan eladása?

Az örökölt ingatlan eladása utáni személyi jövedelemadó mértéke tizenöt százalék, amely az idő múlásával sávosan csökken. Az öröklést követő ötödik év után az értékesítés teljesen adómentessé válik.

**Published:** 2026-07-15  
**Updated:** 2026-07-15  
**Source:** https://aztajournal.com/hu/orokolt-ingatlan-eladasa-adozas

---

> Az örökölt ingatlan eladása utáni személyi jövedelemadó mértéke tizenöt százalék, amely az idő múlásával sávosan csökken. Öt év elteltével a teljes értékesítési bevétel adómentessé válik az adóalap fokozatos nullára csökkenésének köszönhetően.

Az adófizetési kötelezettség fennállása az ingatlan megszerzése és az eladás éve közötti időszaktól függ. Amennyiben az értékesítés az öröklést követő öt éven belül történik, a jövedelem után adót kell fizetni, míg az ötödik év után az eladás teljesen adómentes.

## Legfontosabb tudnivalók (Key Takeaways)

Az alábbi összefoglaló pontok áttekintést nyújtanak a legfontosabb határidőkről és a fizetendő személyi jövedelemadó mértékét befolyásoló szabályokról:

- Az adó mértéke a jövedelem 15 százaléka az 1995. évi CXVII. törvény alapján.
- Az öröklés időpontjának minden esetben az örökhagyó halálának napja számít.
- A szerzést követő ötödik évben végrehajtott eladás teljesen adómentes.
- A megszerzésre fordított értékként a hagyatéki leltárban szereplő érték vehető figyelembe.

## Kell-e adózni az örökölt ingatlan eladása után?

Az örökölt ingatlan eladása után csak akkor kell adózni, ha az eladás a szerzéstől számított öt éven belül történik és abból jövedelem származik. Ha az értékesítésből nem keletkezik ténylegesen adóköteles jövedelem, abban az esetben adófizetési kötelezettség sem terheli az örököst.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény értelmében a jövedelem meghatározásához a bevételből le kell vonni a megszerzésre fordított összeget és a kapcsolódó költségeket. Ha a kapott összeg pozitív, a sávos csökkentés alkalmazása után megmaradt rész képezi az adó alapját.

## Hogyan alakul az adó mértéke az évek múlásával?

Az adó alapja az évek múlásával sávosan csökken, így az eladás után fizetendő személyi jövedelemadó összege is fokozatosan mérséklődik. A megszerzés évétől számítva a törvény meghatározott százalékos kedvezményeket biztosít a számított adóalapra.

| Eltelt évek száma | Számított jövedelem aránya (Adóalap %) | Fizetendő adó mértéke |
| --- | --- | --- |
| Szerzés éve és a 1. év | 100% | Jövedelem 15%-a |
| 2. évben | 90% | Jövedelem 13,5%-a |
| 3. évben | 60% | Jövedelem 9%-a |
| 4. évben | 30% | Jövedelem 4,5%-a |
| 5. évben vagy később | 0% | Nem kell adót fizetni |

## Hogyan kell kiszámítani a jövedelmet és a személyi jövedelemadót?

A jövedelem kiszámítása az eladási árból indul ki, amelyből le kell vonni a törvényben meghatározott szerzési értéket és a jogos költségeket. Az így kapott nettó összeget kell korrigálni az eltelt évek alapján meghatározott százalékos kulccsal.

1. Határozza meg az eladási árat a vevővel kötött adásvételi szerződés alapján.
2. Vonja le az örökség megszerzésének hivatalos értékét a hagyatéki végzés szerint.
3. Csökkentse az összeget az igazolható kiadásokkal, mint az illeték és a közjegyzői díj.
4. Szorozza meg a kapott jövedelmet az eladás éve szerint irányadó adóalap-aránnyal.
5. Számítsa ki a 15 százalékos személyi jövedelemadót a korrigált adóalapból.

### Mi számít a megszerzés időpontjának öröklés esetén?

A megszerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, amely az öröklés megnyíltának hivatalos jogi dátuma a Polgári Törvénykönyv előírásai szerint. Ez a szabály független attól, hogy a hagyatéki tárgyalás mikor zajlott le, vagy az ingatlan-nyilvántartásba mikor jegyezték be az új tulajdonjogot.

### Milyen költségek vonhatók le az eladási árból?

A jövedelem csökkentése érdekében levonhatók a megszerzéssel és az eladással közvetlenül összefüggő, számlával vagy hivatalos okirattal igazolt kiadások. Ilyen tételek az állami örökösödési illeték, a közjegyzői és ügyvédi munkadíjak, valamint az eladásra való felkészítés költségei.

Az ingatlanon végzett értéknövelő beruházások szintén levonhatók, amennyiben azok az ingatlan forgalmi értékét tartósan növelték és számlákkal igazolhatók. Karbantartási és javítási jellegű munkálatok költségeit a hatályos szabályok szerint nem lehet levonni a jövedelemből.

## Mikor mentesülhetünk teljesen az adófizetés alól?

A teljes adómentesség leggyakoribb formája az öt éves tulajdonlási szabály elérése, amely után az eladásból származó jövedelem már nem minősül adókötelesnek. Ebben az esetben a tulajdonosnak sem adót fizetnie, sem bevallást benyújtania nem kell az értékesítésről.

Emellett mentes az adó alól az eladás akkor is, ha az eladási ár nem haladja meg az örökléskor megállapított értéket és az igazolt költségek összegét. Keletkezett jövedelem hiányában ugyanis nem jön létre adóalap, így fizetési kötelezettség sem keletkezik a tranzakció kapcsán.

## Hogyan kell bevallani az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet?

Az ingatlan eladásából származó jövedelmet az eladást követő év május 20-ig kell bevallani a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé. A bevallást az éves személyi jövedelemadó-bevallás megfelelő önálló tevékenységből származó jövedelmekről szóló lapján kell feltüntetni.

Az adminisztráció egyszerűen elvégezhető az online KAÜ-portálon keresztül elérhető eSZJA felületen, ahol az adózó önállóan kiegészítheti a NAV által elkészített adóbevallási tervezetet. Az adófizetést ugyanezen május 20-i határidőig kell teljesíteni a megadott számlaszámra.

### Hány év után nem kell adózni az örökölt ingatlan eladása után?

Az örökölt ingatlan megszerzését követő ötödik év után végrehajtott eladás teljesen adómentes, így öt év eltelte után sem adófizetési, sem bevallási kötelezettség nem terheli az eladót.

### Hogyan kell kiszámítani az örökölt ingatlan szerzési értékét?

Az ingatlan szerzési értékeként a hagyatéki eljárás során megállapított, az adó- és értékbizonyítványban vagy a hagyatéki végzésben szereplő értéket kell figyelembe venni.

### Leírható-e a hagyatéki eljárás díja az adóalapból?

Igen, a közjegyzői díj, a hagyatéki eljárás illetéke és a hagyaték átadásával kapcsolatos egyéb hivatalos költségek csökkentik a számított jövedelmet, amennyiben számlával igazoltak.

### Mi a teendő, ha veszteséggel adom el az örökölt lakást?

Ha az ingatlant a hagyatéki értékénél alacsonyabb áron adja el, jövedelem híján nem keletkezik adófizetési kötelezettség, és a tranzakciót az adóbevallásban sem kell feltüntetni.