# Tárgyi adómentesség az áfában: Szabályok és kötelezettségek

Minden a tárgyi adómentesség szabályairól az Áfa tv. alapján. Kikre vonatkozik, miben tér el az alanyitól, és hogyan hat az áfalevonási jogra az ingatlanok és eszközök terén?

**Published:** 2026-07-15  
**Updated:** 2026-07-15  
**Source:** https://aztajournal.com/hu/targyi-adomentesseg-afa-szabalyok

---

> A tárgyi adómentesség lényege, hogy egyes ügyletek a törvény erejénél fogva mentesülnek az áfa alól. Ez a státusz kizárólag a végzett tevékenység jellegétől függ, függetlenül a vállalkozás bevételétől vagy választásától. Legfontosabb következménye a beszerzésekhez kapcsolódó áfalevonási jog teljes korlátozása.

A **tárgyi adómentesség** az áfában azt jelenti, hogy bizonyos tevékenységek után nem kell általános forgalmi adót felszámítani. Ez a mentesség nem választható lehetőség, hanem a jogszabály által kötelezően előírt adózási státusz. A szabályozást a **2007. évi CXXVII. törvény** (Áfa tv.) határozza meg.

## Kulcsfontosságú tudnivalók a tárgyi adómentességről

Összefoglaltuk a legfontosabb gyakorlati szabályokat, amelyek meghatározzák a mentes és az adóköteles ügyletek működését, valamint a kapcsolódó adólevonási korlátozásokat.

- A mentesség az elvégzett tevékenység jogszabályi besorolásán alapul, nem a cég méretén.
- A tárgyi adómentes értékesítés után a vállalkozás nem számíthat fel és nem vallhat be fizetendő áfát.
- A tevékenységhez közvetlenül kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított áfája nem vonható le.
- Az adóalanynak nincs joga mérlegelni a mentesség alkalmazását, kivéve az ingatlanügyletek speciális eseteit.

## Mi az a tárgyi adómentesség és hogyan működik?

A tárgyi adómentesség egy olyan objektív adózási forma, amelynél a tevékenység jellege határozza meg az áfamentességet, függetlenül az adóalany árbevételétől. Ezzel szemben az alanyi adómentesség alanyi jogon, a törvényben rögzített éves árbevételi értékhatár alatt választható.

A gyakorlatban az **Áfa tv.** 85. § és 86. §-aiban felsorolt tevékenységek végzésekor a számlát áfa felszámítása nélkül kell kiállítani. Az ilyen tevékenységet folytató vállalkozásnak nem kell áfát fizetnie a bevételei után, de a beszerzéseit terhelő áfát sem igényelheti vissza az adóhatóságtól.

## Alanyi és tárgyi adómentesség: Mi a különbség?

A két adómentességi forma jogi háttere és alkalmazási feltételei jelentősen eltérnek egymástól a hazai szabályozásban.

| Jellemző | Alanyi adómentesség | Tárgyi adómentesség |
| --- | --- | --- |
| Mentesség alapja | Az adóalany döntése és az értékhatár (évi 12 millió Ft) | A végzett tevékenység jogszabályi besorolása |
| Választhatóság | Választható, ha a feltételek teljesülnek | Kötelezően alkalmazandó a törvény erejénél fogva |
| Értékhatár | Van (meghatározott éves bevételi korlát) | Nincs (bármekkora összegű bevételnél mentes) |
| Áfalevonási jog | Nincs jog az előzetesen felszámított áfa levonására | Nincs jog a mentes tevékenységhez vett eszközök áfájának levonására |

## Közérdekű jellegű tevékenységek mentessége (Áfa tv. 85. §)

A jogalkotó bizonyos társadalmilag vagy közérdekből kiemelt tevékenységeket mentesít az áfa alól a lakosság terheinek csökkentése érdekében.

| Tevékenységi kör | Főbb törvényi feltételek | Gyakorlati példák |
| --- | --- | --- |
| Humán egészségügy | Közszolgáltatói minőség vagy megfelelő szakképesítés megléte | Orvosi ellátás, betegszállítás, fogorvosi kezelések |
| Oktatás és nevelés | Akkreditáció vagy köznevelési intézményi státusz | Általános iskolai, egyetemi oktatás, magánóraadás |
| Szociális ellátás | Közszolgáltatói státusz a törvény szerint | Időskorúak gondozása, gyermekjóléti szolgáltatások |
| Egyetemes posta | Állami egyetemes postai szolgáltatói státusz | Hivatalos levélküldemények továbbítása |

### Milyen engedélyek és képesítések szükségesek?

Az **Áfa tv. 85. § (3) bekezdése** szerint a mentesség alkalmazásához elengedhetetlen a hatósági engedélyek megléte, amennyiben a tevékenység végzését jogszabály engedélyhez köti. Ha a tevékenység képesítéshez kötött, a szervezetben legalább egy olyan személynek kell közreműködnie, aki igazolhatóan rendelkezik az előírt szakképesítéssel.

A közszolgáltató fogalmát az **Áfa tv. 85. § (4) bekezdése** tételesen határozza meg. Ebbe a körbe tartoznak többek között a költségvetési szervek, az egyházi jogi személyek, az alapítványok, valamint a nonprofit gazdasági társaságok is.

### Egyéb oktatási tevékenységek mentessége

Az **Áfa tv. 85. § (2) bekezdése** kiterjeszti a tárgyi mentességet az állami iskolarendszeren kívüli képzési formák egy részére is.

1. A szakképzésről szóló törvényben meghatározott szakmai oktatás és vizsgáztatás.
2. A felnőttképzési törvény hatálya alá tartozó, bejelentett vagy engedélyezett képzések és vizsgák.
3. A szervezett nyelvi képzések, valamint az államilag elismert nyelvvizsgáztatás.
4. A tanulmányi és tehetséggondozó versenyek szervezése és lebonyolítása.

## Speciális, nem közérdekű mentességek (Áfa tv. 86. §)

Az állam nemcsak közérdekű, hanem bizonyos üzleti, pénzügyi és ingatlanpiaci tranzakciókat is mentesít az áfa alól piaci okokból.

- Biztosítási és viszontbiztosítási szolgáltatások, beleértve azok közvetítését is.
- Hitel- és pénzkölcsön nyújtása, közvetítése és pénzügyi kezelése.
- Folyószámla-, betét- és fizetési szolgáltatások, utalások lebonyolítása.
- Szerencsejáték-szolgáltatások nyújtása a hatályos licencszabályok szerint.
- Beépítetlen ingatlanok és régi beépített ingatlanok értékesítése.

### Ingatlan bérbeadás és értékesítés áfája: Mikor választható?

Az ingatlanok bérbeadása és értékesítése főszabály szerint tárgyi adómentes tevékenység az **Áfa tv. 86. § (1) bekezdése** alapján. Ez alól kivételt képez az első rendeltetésszerű használatbavétel előtti új ingatlanok eladása, illetve a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás.

A jogszabály ugyanakkor lehetőséget biztosít arra, hogy a vállalkozás az adóhivatalhoz benyújtott előzetes nyilatkozattal adókötelessé tegye az ingatlan bérbeadását vagy értékesítését. Ez a választás különösen akkor előnyös, ha az ingatlan beszerzésekor vagy felújításakor felmerült milliós áfát a cég le szeretné vonni.

## Korábban mentesen használt eszközök eladása (Áfa tv. 87. §)

Különleges szabály vonatkozik az olyan vagyontárgyak későbbi értékesítésére, amelyek beszerzésekor nem volt lehetőség az áfa levonására.

Az **Áfa tv. 87. §-a** alapján mentes az adó alól az olyan termék értékesítése, amelyet korábban kizárólag tárgyi adómentes tevékenységhez használtak. Szintén adómentes az eladás, ha az adott eszközre (például személygépkocsira) a törvény 124. §-a kifejezett áfalevonási tilalmat állapított meg a beszerzéskor.

## Mi a tárgyi adómentesség legnagyobb hátránya?

A tárgyi adómentesség legfontosabb gazdasági hátránya a **beszerzéseket terhelő áfalevonási jog teljes elvesztése**. Mivel az értékesítés után nincs fizetendő áfa, a működés során felmerülő költségek áfáját a vállalkozás nem igényelheti vissza.

Ez a korlátozás jelentősen megdrágítja a beruházásokat, az eszközbeszerzéseket és a külső szolgáltatások igénybevételét. Az így megfizetett, el nem számolható áfa beépül a szolgáltatási árakba, ami versenyhátrányt okozhat a belföldi piacon.

### Visszaigényelhető-e a beszerzések áfája tárgyi adómentes tevékenység esetén?

Nem, a tárgyi adómentes tevékenységhez közvetlenül kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított áfája az Áfa tv. szabályai szerint nem vonható le és nem igényelhető vissza.

### Kötelező-e alkalmazni a tárgyi adómentességet, vagy választható?

A tárgyi adómentesség alkalmazása kötelező minden olyan ügyletre, amelyet az Áfa tv. 85. és 86. §-a mentesként jelöl meg, a vállalkozásnak nincs joga ettől eltérni.

### Áfalevonási tilalom alá eső eszköz eladásakor kell-e áfát fizetni?

Nem kell áfát fizetni. Az Áfa tv. 87. §-a alapján adómentes az olyan eszköz értékesítése, amelynek beszerzésekor a törvény erejénél fogva eleve kizárt volt az áfalevonási jog.

### Hogyan adózik az ingatlan bérbeadása a tárgyi adómentes szabályok szerint?

Főszabály szerint az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes, így áfa nélkül számlázandó, de az adóalany dönthet úgy, hogy adókötelessé teszi a tevékenységet az adólevonási jog érvényesítése érdekében.