Ingatlan bérbeadás adózása: így adózzon okosan 2024-ben
Mindent az ingatlan bérbeadás adózásáról: a 15% SZJA kiszámítása, a 10%-os költséghányad és a tételes költségelszámolás közötti különbségek és a rezsi kezelése.
Legfontosabb tudnivalók (Gyors összefoglaló)
Az ingatlan bérbeadás adózása Magyarországon egyszerűsített keretek között zajlik, amely rugalmas választási lehetőséget biztosít a lakástulajdonosok számára. A magánszemély bérbeadóknak nem kötelező adószámot igényelniük a normál lakásbérbeadáshoz.
- Adómérték: Egységesen 15% személyi jövedelemadó (SZJA) terheli a megszerzett jövedelmet.
- Adózási módok: Választható a bizonylatok nélküli 10%-os költséghányad vagy a számlákon alapuló tételes költségelszámolás.
- Fizetési határidő: Az adóelőleget a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni.
- Bevallási határidő: Az éves SZJA-bevallásban, a tárgyévet követő május 20-ig kell elszámolni a jövedelemmel.
Hogyan adózik a magánszemély lakásbérbeadása?
A magánszemély által végzett lakásbérbeadás önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény alapján. A jövedelem után fizetendő személyi jövedelemadó mértéke egységesen 15 százalék.
A hatályos jogszabályok értelmében a magánszemély bérbeadónak nem kell adószámmal rendelkeznie, és nem köteles számlát kiállítani, amennyiben nem egyéni vállalkozóként végzi a tevékenységet. Ebben az esetben a bérbeadó átvételi bizonylat vagy bankszámlakivonat alapján igazolhatja a bérleti díj átvételét a bérlő felé.
Melyik bérbeadási adózás éri meg jobban?
A bérbeadóknak minden naptári év elején vagy a bérbeadási tevékenység megkezdésekor mérlegelniük kell a két különböző adóalap-megállapítási módszert. A döntést az határozza meg, hogy a bérbeadással kapcsolatban mennyi igazolható kiadás merül fel.
| Jellemző | 10% diktált költséghányad | Tételes költségelszámolás |
|---|---|---|
| Adminisztráció | Rendkívül egyszerű, nem szükséges számlákat gyűjteni. | Szigorú, minden kiadást számlával és bizonylattal kell igazolni. |
| Elszámolható rész | A bevétel automatikusan 90%-a lesz az adóalap. | A ténylegesen felmerült és igazolt költségek vonhatók le. |
| Amortizáció | Nem számolható el külön értékcsökkenés. | Az ingatlan beszerzési értékének legfeljebb 2%-a leírható évente. |
| Rezsi elszámolása | A továbbszámlázott rezsi is bevételnek minősül. | A rezsiköltség kiadásként teljes mértékben szembeállítható. |
Hogyan működik a tételes költségelszámolás?
A tételes költségelszámolás során a bérbeadásból származó bevételt csökkenteni lehet a tevékenységgel közvetlenül összefüggő, számlával igazolt kiadásokkal. Ez a módszer akkor előnyös, ha a tényleges költségek összege meghaladja a bevétel 10 százalékát.
- Karbantartás és felújítás: Az ingatlan állagmegóvására fordított anyagok és munkadíjak áfás számlával igazolt összege.
- Értékcsökkenési leírás: Az ingatlan beszerzési árának (vagy építési költségének) 2 százaléka évente amortizációként leírható.
- Közműdíjak: A bérlő által fogyasztott, de a tulajdonos nevén lévő közművek számlái.
- Társasházi közös költség: A társasház részére fizetett üzemeltetési díjak.
- Biztosítási díj: Az ingatlanra kötött vagyonbiztosítás éves vagy havi díja.
Mikor jobb választás a 10%-os diktált költséghányad?
A 10 százalékos diktált költséghányad választása akkor a legkedvezőbb, ha az ingatlannal kapcsolatban alig merül fel elszámolható saját költség. Ebben az esetben a bevétel 90 százaléka minősül jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15 százalékos adót.
Ez a módszer jelentősen csökkenti az adminisztratív terheket, hiszen a bérbeadónak nem kell gyűjtenie a számlákat, és nem kell nyilvántartást vezetnie a kiadásokról. Ideális választás új építésű lakások esetén, ahol még évekig nem várható jelentősebb felújítási munkálat.
Hogyan kell bevallani az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet?
Az ingatlan bérbevételéből származó jövedelmet az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kötelező feltüntetni a NAV által biztosított felületen. Az év során korábban befizetett adóelőlegeket szintén ebben a bevallásban kell elszámolni.
- Gyűjtse össze a bérleti díjakról kiállított bizonylatokat és a választott adózási mód szerinti költségszámlákat.
- Számítsa ki a negyedéves adóalapot és az arra eső 15%-os személyi jövedelemadó-előleg összegét.
- Fizesse be az adóelőleget a tárgynegyedévet követő hónap 12. napjáig a NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt terhelő adóelőleg beszedési számlájára.
- Töltse ki az 53-as számú éves SZJA-bevallás megfelelő önálló tevékenységre vonatkozó sorait a tárgyévet követő május 20-ig.
Mi a teendő a bérlő által fizetett rezsivel?
A bérlő által fizetett rezsiköltség adózási kezelése attól függ, hogy a fogyasztásmérő órák a bérbeadó vagy a bérlő nevén szerepelnek-e. A hatályos adóhatósági szabályozás alapján a mérőórák állása alapvetően befolyásolja az adóalapot.
Ha a mérőórák át vannak íratva a bérlő nevére, akkor a bérlő által közvetlenül a szolgáltatónak fizetett díj egyáltalán nem számít a bérbeadó bevételének. Ha a közművek a tulajdonos nevén maradnak, és a bérlő a rezsit a bérleti díjjal együtt utalja, az összeg bevételnek minősül, kivéve, ha tételes elszámolással kiadásként azonnal leírásra kerül.
Legális adóoptimalizálási tippek bérbeadóknak
Az adóalap jogszerű csökkentésének egyik leghatékonyabb módja az amortizáció pontos elszámolása és az igazolt felújítási munkák költségként történő beállítása. Ezzel a módszerrel a fizetendő személyi jövedelemadó összege akár nullára is redukálható.
További legális lehetőségként a személyi jövedelemadóról szóló törvény lehetővé teszi, hogy ha a magánszemély másik településen maga is lakást bérel, a saját bérleményének díját levonhatja a kiadott lakásából származó bevételéből, amennyiben a bérbeadás és a bérlés is magánszemélyként történik.
Kell-e adószám az ingatlan bérbeadáshoz magánszemélyként?
Nem szükséges adószámot igényelni, ha a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi a lakásbérbeadást, és nem választ áfás adózási módot.
Hogyan kell fizetni az adóelőleget ingatlan bérbeadás után?
Az adóelőleget negyedévente kell kiszámítani és a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell átutalni a NAV megfelelő költségvetési számlájára.
Leírható-e a bérlő által fizetett közös költség az adóból?
Igen, a társasházi közös költség tételes költségelszámolás alkalmazása esetén számlával vagy bizonylattal igazolva teljes mértékben levonható a bevételből.
Mi történik, ha nem jelentem be a bérbeadást a NAV-nak?
A be nem jelentett és eltitkolt bérbeadási jövedelem esetén a NAV adóbírságot, késedelmi pótlékot és mulasztási bírságot szabhat ki egy ellenőrzés során.
Levonható-e a külföldön vagy más városban bérelt lakásom díja a bevételemből?
Igen, a törvényi feltételek teljesülése esetén a más településen bérelt lakás igazolt bérleti díja levonható a saját ingatlan bérbeadásából származó bevételből.