Ingatlan-bérbeadás adózása 2026-ban: Így válassza a legjobbat
Részletes összefoglaló az ingatlan-bérbeadás 2026-os szabályairól. Ismerje meg a magánszemélyként és egyéni vállalkozóként választható adózási módokat, a TEÁOR/ÖVTJ kódokat és az ÁFA-mentességet.
Legfontosabb tudnivalók az ingatlan-bérbeadás 2026-os szabályairól
Az ingatlanok bérbeadása Magyarországon többféle adózási struktúrában is végezhető, amelyek jelentősen befolyásolják a fizetendő közterheket és az adminisztrációs kötelezettségeket. A legfontosabb sarokpontok megértése segítséget nyújt a leginkább költséghatékony módszer kiválasztásához a 2026-os adóévben.
- Adózási formák: Az ingatlan-bérbeadás végezhető magánszemélyként adószámmal vagy adószám nélkül, illetve egyéni vállalkozás keretében is.
- Adómértékek: Magánszemélyeknél a jövedelem után 15% személyi jövedelemadó fizetendő, miközben szociális hozzájárulási adó terhe nem merül fel.
- Költségelszámolás: Magánszemélyként a 10%-os diktált költséghányad vagy a tételes költségelszámolás alkalmazható a jövedelem meghatározására.
- Egyéni vállalkozás: Vállalkozóként a VSZJA vagy az átalányadózás választható, de a bérbeadás akár teljesen külön is kezelhető magánszemélyi jövedelemként.
- ÁFA-mentesség: Az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint tárgyi adómentes, az alanyi ÁFA-mentesség (AAM) értékhatára pedig 20 millió forintra emelkedett.
Hogyan kell adózni az ingatlan-bérbeadás után 2026-ban?
Az ingatlan-bérbeadás utáni adózást az határozza meg, hogy a bérbeadó magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként végzi a tevékenységet. Magánszemélyként bizonyos feltételek mentén akár adószám nélkül is kiadható az ingatlan 15%-os személyi jövedelemadó fizetése mellett. Az egyéni vállalkozók dönthetnek a vállalkozói kereteiken belüli adózás mellett, vagy választhatják az ingatlanhasznosítás teljesen különálló, magánszemélyként történő adózását is.
A tevékenység adózási formájának megválasztásakor mérlegelni kell a várható éves bevételt, a felmerülő tényleges és igazolható költségeket, valamint az adminisztrációs hajlandóságot. Míg a magánszemélyes forma egyszerűbb bevallást tesz lehetővé, addig a vállalkozói lét bizonyos esetekben adómentes sávok kihasználását is biztosíthatja.
teáor 6820
A TEÁOR 6820 (Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése) egy hivatalos gazdasági tevékenységi osztályozási kód, amely a cégek bérbeadási tevékenységét jelöli, míg az egyéni vállalkozók ennek részletesebb ÖVTJ kódjait használják.
Az egyéni vállalkozóknak a tevékenység bejelentésekor pontosan meg kell határozniuk az ingatlan típusát az Önálló Vállalkozók Tevékenységi Jegyzéke szerint. Ez a részletezettség biztosítja, hogy a hatóságok megfelelően azonosíthassák a lakáscélú vagy egyéb kereskedelmi célú bérbeadási folyamatokat.
| Struktúra / Kód | Kategória megnevezése | Alkalmazási terület |
|---|---|---|
| TEÁOR 6820 | Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése | Társas vállalkozások (Kft., Bt.) általános bérbeadási kódja. |
| ÖVTJ 682001 | Lakóingatlan bérbeadása és üzemeltetése | Egyéni vállalkozók által bérbe adott lakások és családi házak. |
| ÖVTJ 682002 | Nem lakóingatlan bérbeadása és üzemeltetése | Irodák, raktárépületek, ipari csarnokok egyéni vállalkozói kiadása. |
| ÖVTJ 682007 | Üzlethelyiség bérbeadása és üzemeltetése | Kereskedelmi egységek és egyéb boltok bérbeadása egyéni vállalkozóként. |
| ÖVTJ 682008 | Egyéb saját, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése | Garázsok, parkolóhelyek és egyéb különálló területek hasznosítása. |
Ingatlan-bérbeadás magánszemélyként: mikor nem kell adószám?
A magánszemély bérbeadónak nem kell adószámot igényelnie, ha kizárólag ÁFA-mentes bérbeadást végez, nem egyéni vállalkozó, nem választ adókötelessé tételt, és nem merül fel közösségi adószámos ügylete az adóévben.
A NAV hivatalos tájékoztatója szerint az adószám nélküli adózási forma választása esetén a magánszemélynek nem kell klasszikus számlát kiállítania a bérlő felé. Ehelyett elégséges egy szabályos bizonylat (például bevételi pénztárbizonylat vagy írásos átvételi elismervény) kiállítása, amely tartalmazza a felek adatait, a bérleti díjat és az időszakot.
Az adószám hiánya nem mentesít az adóbevallási kötelezettség alól. A megszerzett jövedelmet a személyi jövedelemadóról szóló törvény előírásai alapján az éves adóbevallásban önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni, és meg kell fizetni utána a 15% mértékű személyi jövedelemadót.
Hogyan működik a jövedelem megállapítása magánszemélyként?
A magánszemély bérbeadók két különböző módszer szerint határozhatják meg az adóköteles jövedelmüket, amelyet a teljes adóévre vonatkozóan, következetesen kell alkalmazniuk az összes bérbeadási tevékenységükre.
- 10%-os diktált költséghányad: Ebben a rendszerben a teljes bérleti díj bevételének 90%-a minősül jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15% SZJA-t, miközben semmilyen igazolást vagy számlát nem kell gyűjteni a kiadásokról.
- Tételes költségelszámolás: A bevételből levonhatók a bérbeadással kapcsolatban közvetlenül felmerült, bizonylattal igazolt költségek (rezsi, közös költség, javítások), valamint elszámolható az ingatlan értékcsökkenése legfeljebb a pozitív jövedelemig.
- Értékcsökkenési leírási kulcsok: Tételes elszámolásnál az épület és az építmény beszerzési értékéből évente leírható amortizáció mértéke tartós szerkezetű (tégla, beton) épületeknél 2%, közepes élettartamúaknál 3%, míg könnyűszerkezetes és rövid élettartamú építményeknél 6%.
Kell-e szochót fizetni a magánszemély bérbeadónak?
A magánszemély bérbeadóknak nem kell szociális hozzájárulási adót fizetniük az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmük után, függetlenül attól, hogy a jövedelem eléri-e a törvényi felső korlátot.
A szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény 5. § (2) bekezdés h) pontja egyértelműen kimondja, hogy mentesül a szocho fizetése alól az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem. Ez a teljes körű mentesség jelentős adóelőnyt jelent a magánszemélyként adózók számára a vállalkozói formákkal szemben.
Hogyan kell az adóelőleget megfizetni?
A bérbeadónak az adóelőleget negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megállapítania és átutalnia a NAV megfelelő számlájára.
Amennyiben a bérlő kifizetőnek minősül (például társas vállalkozás vagy egyéni vállalkozó), úgy a törvényi előírások értelmében a kifizetőnek kell levonnia az adóelőleget, és azt közvetlenül befizetnie a hatóságnak. Ebben az esetben a bérbeadó magánszemélynek nettó összeg kerül kifizetésre, és az adóelőleg-fizetési felelősség a kifizetőt terheli.
Ingatlan-bérbeadás egyéni vállalkozóként (EV): mikor és hogyan éri meg?
Az egyéni vállalkozók a jogszabályok adta lehetőségek alapján választhatják, hogy a bérbeadást a vállalkozásuk keretein belül vagy attól teljesen függetlenül, magánszemélyként kezelik.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 3. § 17. pontja lehetővé teszi, hogy az egyéni vállalkozó a bérbeadásból származó bevételét ne vállalkozói bevételként, hanem az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint adóztassa meg. Ez a szétválasztás rendkívül előnyös lehet, ha a vállalkozói létből adódó kötelező járulékfizetést el szeretné kerülni az érintett fél.
Milyen adózási formák választhatók az EV-kereten belül?
Ha a vállalkozó úgy dönt, hogy az ingatlan-bérbeadást mégis az egyéni vállalkozói minőségében végzi el, két különböző adózási rendszer közül választhat.
- Vállalkozói SZJA (VSZJA): Ebben a formában a vállalkozói nyereség után 9% vállalkozói személyi jövedelemadó fizetendő, míg az adózás utáni jövedelem kivételekor (osztalékalapként) további 15% SZJA és szociális hozzájárulási adó terheli az adózót.
- Átalányadózás: Ingatlan-bérbeadás esetén az átalányadózó egyéni vállalkozót fixen 40%-os költséghányad illeti meg, vagyis a megszerzett bevétel 60%-a minősül adóköteles jövedelemnek.
- Adómentes küszöb: Az átalányadózó egyéni vállalkozók számára 2026-ban is él az az adómentességi határ, amely az éves minimálbér felének megfelelő nagyságú jövedelemig mentesíti a vállalkozót a személyi jövedelemadó megfizetése alól.
ÁFA-szabályok: mikor kell ÁFÁ-t felszámítani 2026-ban?
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 86. §-a szerint az ingatlan-bérbeadás főszabályként tárgyi adómentes tevékenységnek minősül.
Az adózó dönthet úgy, hogy a bérbeadást mégis adókötelessé teszi. Ezt a döntést az adóhatóság felé írásban kell bejelenteni, és a választás a döntés évét követő ötödik naptári év végéig nem változtatható meg, azaz 5 éves kötöttséget jelent a bérbeadó számára.
A 2026-ban érvényes szabályok alapján az alanyi adómentesség felső értékhatára 20 millió forint. Ha a bérbeadó egyéb bevételeivel együtt ezt a keretet nem lépi túl, alanyi áfamentes státuszt tarthat fenn, kivéve ha az ingatlanok között nem adómentes kategória, például önálló garázs bérbeadása is szerepel, amelyre speciális ÁFA-kötelezettség vonatkozhat.
Melyik a legjobb választás? Összehasonlító táblázat
Az optimális adózási forma kiválasztásához érdemes részletesen összevetni a felmerülő adónemeket, a járulékokat és az értékcsökkenés elszámolásának lehetőségeit az egyes módszerek között.
| Szempont | Magánszemélyként | EV – Átalányadó | EV – Vállalkozói SZJA (VSZJA) |
|---|---|---|---|
| Személyi jövedelemadó | 15% a jövedelem után | 15% a bevétel 60%-a után (mentességi korlát felett) | 9% vállalkozói adó + 15% osztalékadó |
| Szocho kötelezettség | Nincs szocho fizetés | Szocho terheli a jövedelmet (főállásúként minimum alap) | Szocho terheli az osztalékot és a kivétet |
| Járulékok (TB) | Nincsenek járulékok | Főállásúként a minimum alapok szerint kötelező | Függ a kivét és a munkabér összegétől |
| Értékcsökkenés leírása | Igen (tételes költségelszámolás esetén) | Nem lehetséges (a 40% fix költséghányad tartalmazza) | Igen (a vállalkozás eszközeként kezelt ingatlannál) |
| Adminisztrációs igény | Alacsony (éves bevallás a 53-as lapon) | Közepes (havi vagy negyedéves bevallások) | Magas (könyvelőt igénylő kettős vagy egyszeres könyvvezetés) |
Végezhető-e az ingatlan-bérbeadás adószám nélkül 2026-ban?
Igen, magánszemélyként végezhető adószám nélkül, amennyiben kizárólag ÁFA-mentes ingatlan-bérbeadással foglalkozik az adózó, nem egyéni vállalkozó, és nem választ a bérbeadásra adókötelességet.
Milyen ÖVTJ kódot kell használni lakás kiadására?
Egyéni vállalkozás keretében végzett lakóingatlan-bérbeadás esetén a 682001 (Lakóingatlan bérbeadása és üzemeltetése) ÖVTJ kódot kell használni.
Kell-e szociális hozzájárulási adót (szocho) fizetni a lakásbérbeadás után magánszemélyként?
Nem, a lakásbérbeadásból származó magánszemélyi jövedelmet a szociális hozzájárulási adóról szóló törvény egyértelműen mentesíti a szocho fizetése alól.
Lehet-e KATA-sként ingatlant bérbeadni?
Nem, az új KATA törvény szabályai és korlátozásai miatt a bérbeadási tevékenységből származó bevételek nem tartozhatnak a KATA adózási forma alá.
Mennyi az alanyi ÁFA-mentesség kerete 2026-ban?
Az alanyi adómentesség felső határa a 2026-os adóévben 20 millió forint, amelyet az adóévben megszerzett összesített bevételek alapján kell vizsgálni.