Ingatlanközvetítés adózása 2026-ban
Az ingatlanközvetítés adózása és adminisztrációja 2026-ban fontos változások elé néz: emelkedik az alanyi adómentesség határa, és negyedéves járulékbevallásra térnek át a vállalkozások.
Egy ingatlanközvetítő vállalkozás adózása és jogszabályi megfelelése 2026-ban több tényezőtől függ. A választott vállalkozási formától, az éves bevételtől és az ügylet típusától függően eltérő adózási és belső adminisztrációs kötelezettségek érvényesek. A főbb szabályokat az Áfa tv. és a személyi jövedelemadóról szóló törvény határozza meg.
Legfontosabb tudnivalók (Key Takeaways)
- 2026-tól az alanyi adómentesség (AAM) értékhatára 20 millió forintra emelkedik, amely alatt nem kell 27%-os ÁFÁ-t felszámítani.
- Az átalányadózó egyéni vállalkozók az általános, 45%-os költséghányadot kötelesek alkalmazni a TEÁOR 68.31 tevékenység végzésekor.
- A KATA adózási forma a partneri kör miatt a legtöbb ingatlanközvetítői struktúrában nem alkalmazható a céges számlázási tilalom következtében.
- A pénzmosás elleni törvény alapján az ingatlanközvetítők kötelezett szolgáltatók, így belső szabályzattal és kijelölt felelőssel kell rendelkezniük.
- Az egyéni vállalkozók negyedévente nyújtják be a járulékbevallást, és a szocho alapja után nem érvényesül a korábbi 112,5%-os szorzó.
Hogyan kell adóznia egy ingatlanközvetítőnek 2026-ban?
Az ingatlanközvetítést végző vállalkozások választhatnak az egyéni vállalkozás vagy a társasági forma (Kft., Bt.) között, különböző adózási modellekkel.
Az egyéni vállalkozók számára a legnépszerűbb forma az átalányadózás, amely egyszerűsített adminisztrációt és költségelszámolást biztosít. A társas vállalkozások a klasszikus társasági adó (TAO) vagy a kedvezményes kisvállalati adó (KIVA) hatálya alá jelentkezhetnek be. A profit kivonása és a személyes közreműködés adóterhei határozzák meg a legoptimálisabb választást az éves bevételi volumen függvényében.
Milyen TEÁOR és ÖVTJ kódok alá tartozik az ingatlanközvetítés?
Az ingatlanközvetítési tevékenységeket a statisztikai osztályozásban precíz kormányzati kódok szerint kell bejelenteni az állami nyilvántartásokba.
A társas vállalkozások a fő tevékenységi körök bejelentésekor a TEÁOR nómenklatúrát használják, míg az egyéni vállalkozók az ÖVTJ kódok alapján azonosítják a pontos szakmai részterületeket.
- TEÁOR 68.31 – Ingatlanügyletek közvetítése: Ez a gyűjtőkód magában foglalja az ingatlan adásvételének, cseréjének és bérbeadásának közvetítését.
- ÖVTJ 683101 – Lakóingatlan, földterület közvetítése: Lakóingatlanok és beépítetlen telekterületek adásvételi és bérleti ügyleteinek professzionális lebonyolítása.
- ÖVTJ 683102 – Egyéb ingatlan közvetítése: Nem lakáscélú ingatlanok, például ipari parkok, irodaházak és üzlethelyiségek közvetítése.
- ÖVTJ 683203 – Ingatlan-értékbecslés: Amennyiben a vállalkozó nem közvetít, hanem kizárólag szakértői értékbecslési feladatokat lát el.
Hogyan alakul az ÁFA az ingatlanközvetítői jutalék után?
Az ingatlanközvetítés után kiszámlázott jutalék és sikerdíj fő szabályként 27%-os általános forgalmi adó hatálya alá eső szolgáltatásnyújtásnak minősül.
Bár az ingatlanok bérbeadása vagy értékesítése bizonyos esetekben mentesülhet az adó alól, ez a mentesség nem terjed ki az ügynöki közvetítésre. A 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 110. § (1) bekezdése értelmében a közvetítői szolgáltatás csak akkor adómentes, ha a közvetített főügylet az adómentességek szűk, törvényben meghatározott körébe tartozik. Az ingatlanközvetítői tevékenység nem felel meg ezen speciális feltételeknek.
Az induló vagy kisebb volumenű vállalkozások számára komoly könnyítést jelent az alanyi adómentesség (AAM). 2026-ban ennek az adómentességi formának az éves értékhatára 20 millió forint, így az ezt meg nem haladó árbevételű közvetítők mentesülnek a 27%-os áfafizetési és -bevallási kötelezettség alól.
Átalányadózás egyéni vállalkozóként: miért a 45%-os költséghányad érvényes?
Az ingatlanközvetítői tevékenységet végző egyéni vállalkozásoknak az átalányadózásban az általános 45%-os költséghányadot kell alkalmazniuk a jövedelemszámítás során.
A személyi jövedelemadóról szóló törvény taxatíve felsorolja azokat a tevékenységi köröket, amelyek a kedvezményes, 80%-os költséghányad alá tartoznak. Mivel a TEÁOR 68 és az ÖVTJ 6831 kódok nem szerepelnek ebben a kivételes jogszabályi listában, a közvetítők a bevételük 55%-át kénytelenek adóköteles jövedelemként elszámolni.
| Éves elért árbevétel (HUF) | Elismert költség (45%) | Adóköteles jövedelem (55%) | Adómentes jövedelemrész (2026) |
|---|---|---|---|
| 10 000 000 Ft | 4 500 000 Ft | 5 500 000 Ft | 1 936 800 Ft (részben adómentes) |
| 30 000 000 Ft | 13 500 000 Ft | 16 500 000 Ft | 1 936 800 Ft feletti rész adóköteles |
| 58 000 000 Ft | 26 100 000 Ft | 31 900 000 Ft | Felső határközeli adóalap |
Alkalmazható-e a KATA az ingatlanközvetítői tevékenységre?
A KATA adózási forma elméletileg nyitva áll az ingatlanközvetítők előtt, de a gyakorlati megvalósítása a partneri struktúrák miatt szinte teljesen ellehetetlenült.
A kisadózó vállalkozások tételes adójának szabályrendszere szigorú korlátozást tartalmaz. A KATA hatálya alatt adózó vállalkozó kizárólag belföldi magánszemélyek részére állíthat ki számlát. Amennyiben egy ingatlanközvetítő akár egyetlen számlát is kiállít egy cégnek, társasháznak vagy egyéb jogi személynek, azonnal elveszíti a KATA-státuszát, és átkerül a jóval magasabb adminisztrációval járó VSZJA hatálya alá.
Milyen adózási formák állnak rendelkezésre cégeknek?
A jogi személyként (például Kft.-ként vagy Bt.-ként) működő ingatlanközvetítő irodák alapvetően két nagy adózási alternatíva közül választhatnak.
A társasági adó (TAO) mértéke az adózás előtti eredmény 9%-a, amelyhez a tulajdonosoknak a nyereség felvételekor további 15% személyi jövedelemadót és szociális hozzájárulási adót kell fizetniük osztalékágon. A kisvállalati adó (KIVA) kulcsa 10%, amely a személyi jellegű kifizetésekre és a jóváhagyott osztalékra vetül rá, így magasabb bérköltségek mellett komoly megtakarítást jelenthet a növekedési fázisban lévő irodáknak.
Pénzmosás-ellenes (AML) kötelezettségek az ingatlanközvetítésben
Az ingatlanközvetítők a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről szóló 2017. évi LIII. törvény (Pmt.) alapján kiemelt kötelezettségekkel bírnak.
A jogszabály egyértelműen meghatározza azokat a helyzeteket, amikor a közvetítő irodának vagy az önálló ügynöknek kötelezően alkalmaznia kell a pénzmosás-ellenes belső kontrollokat és az ügyfelek fizikai azonosítását.
- Bérleti díj értékhatár: A bérlet közvetítése esetén az ügyfél-átvilágítási kötelezettség akkor lép életbe, ha a havi bérleti díj eléri vagy meghaladja az 500 000 forintot.
- Kötelező KYC-folyamat: Minden adásvételi szerződés előkészítése során el kell végezni a vevők és az eladók személyazonosságának ellenőrzését és a tényleges tulajdonosi nyilatkozatok bekérését.
- Belső szabályzat elkészítése: Az irodáknak kötelezően rendelkezniük kell a hatóságok által jóváhagyott és folyamatosan aktualizált saját pénzmosás-ellenes belső szabályzattal.
- SZTFH felügyelet: A Szabályozott Tevékenységek Felügyeleti Hatósága és a NAV folyamatosan ellenőrzi a nyilvántartások vezetését, aminek elmulasztása súlyos bírságokat vonhat maga után.
Változások az adóadminisztrációban 2026-tól
A 2026-os adóév több lényeges adminisztrációs és adóalap-számítási egyszerűsítést hoz az egyéni vállalkozóként tevékenykedő közvetítőknek.
Az egyik legfontosabb változás, hogy a korábbi havi bevallási kötelezettség helyett az érintett vállalkozóknak a '58-as jelű járulékbevallást elegendő negyedévente benyújtaniuk. Ezzel párhuzamosan kedvezően alakul a szociális hozzájárulási adó alapja is: megszűnik a korábbi 112,5%-os szorzó, így az adóalap a minimálbér vagy a garantált bérminimum tiszta 100%-ára csökken. A NAV emellett az online számlaadatok alapján félkész bevallástervezeteket biztosít az egyéni vállalkozásoknak.
Választhatja-e az ingatlanközvetítő a kedvezményes 80%-os költséghányadot?
Nem. A személyi jövedelemadóról szóló törvény nem sorolja fel a TEÁOR 68 és az ÖVTJ 6831 kódokat a kiemelt 80%-os tevékenységek listáján, így kizárólag az általános 45%-os költséghányadot lehet érvényesíteni.
Milyen esetekben kötelező az ügyfél-átvilágítás bérbeadás közvetítésekor?
Bérleti jog közvetítése során akkor kötelező elvégezni a Pmt. szerinti teljes körű ügyfél-átvilágítást, ha a vonatkozó havi bérleti díj eléri vagy meghaladja az 500 000 forintot.
Számlázhat-e áfamentesen az alanyi adómentes ingatlanközvetítő?
Igen, amennyiben az ingatlanközvetítő éves szinten nem haladja meg az alanyi adómentesség 2026-ban érvényes 20 millió forintos felső értékhatárát, jogosult áfamentes számlát kiállítani a jutalékáról.
Szükséges-e szakképesítés és hatósági nyilvántartásba vétel az ingatlanközvetítés elkezdéséhez?
Igen, a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet értelmében a tevékenység megkezdése előtt kötelező megszerezni az előírt állami szakmai képesítést, és regisztrálni kell a területileg illetékes kormányhivatal hatósági nyilvántartásába.